IoT กับ วงการอสังหาฯ แห่งอนาคต ไม่มี....อยู่ได้หรือไม่

26 ธ.ค. 2018 พลัสฯ อินไซต์

โดยฝ่ายวิจัยและพัฒนากลยุทธ์ พลัส พร็อพเพอร์ตี้

ในยุค Digital Transformation เทคโนโลยีคือปัจจัยสำคัญที่เข้ามามีบทบาทในชีวิตประจำวันเป็นอย่างมาก ปัจจุบันเราจะได้ยินเรื่อง Property Technology หรือพร็อพเทค บ่อยๆ โดยมักเป็นเทคโนโลยีที่นำเข้ามาใช้สำหรับเสริมประสิทธิภาพการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างครบวงจร ตั้งแต่การบริหารระบบข้อมูล การออกแบบโครงการ การก่อสร้าง การสนับสนุนการซื้อขาย การบริหารและให้บริการภายในโครงการ และอีกเทคโนโลยีที่ปัจจุบันมีการพูดถึงมากขึ้นและมีการพัฒนาอย่างรวดเร็ว คือ IoT (Internet Of Thing) ที่เริ่มเข้ามามีบทบาทในอาคารสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาคารสูงที่มีความซับซ้อนเป็นอย่างมาก

IoT คืออะไร? และเกี่ยวข้องอย่างไรกับ Smart Building

จากบทความเรื่อง Internet of Things (IoT) ของ ดร.มหศักดิ์ เกตุฉ่ำ ให้นิยาม Internet of Things (IoT) หรือ “อินเทอร์เน็ตในทุกสิ่ง” คือ การที่สิ่งต่างๆ ถูกเชื่อมโยงทุกสิ่งทุกอย่าง เช่น ข้อมูล, ผู้คนและทุกสิ่ง เข้าสู่โลกอินเทอร์เน็ต โดยผ่านทางซอฟท์แวร์ (Software), เซนเซอร์ (Censor) และการเชื่อมต่อ (Connect) ทำให้มนุษย์สามารถสั่งการ ควบคุมใช้งานอุปกรณ์ต่างๆ ผ่านทางเครือข่ายอินเทอร์เน็ต เช่น การสั่งเปิด-ปิด อุปกรณ์เครื่องใช้ไฟฟ้า รถยนต์ โทรศัพท์มือถือ เครื่องมือสื่อสาร เครื่องใช้สำนักงาน เครื่องมือทางการเกษตร เครื่องจักรในโรงงานอุตสาหกรรม อาคาร บ้านเรือน เครื่องใช้ในชีวิตประจำวันต่างๆ ผ่านเครือข่ายอินเทอร์เน็ต เป็นต้น โดยอินเทอร์เน็ตจะสามารถเชื่อมโยงกันระหว่างเครื่องมือ, แอพลิเคชั่น, ข้อมูลและ Cloud 

ปัจจุบัน IoT กำลังมีส่วนสำคัญในอสังหาริมทรัพย์ทั้งในเรื่องการใช้พื้นที่ในอาคาร การบริหารจัดการและการเชื่อมโยงระหว่างผู้คนและสภาพแวดล้อมเข้าด้วยกัน ซึ่ง IoT เป็นส่วนประกอบสำคัญใน Smart Building หรือรูปแบบของอาคารที่นำเอาเทคโนโลยีเข้ามามีส่วนช่วยในการบริหารจัดการอาคาร โดยอาคารเหล่านี้จะมีระบบที่สามารถเก็บรวบรวมข้อมูลทั้งหมดที่เกิดขึ้นภายในอาคารจากเซนเซอร์ที่ติดตั้งอยู่ เช่น การใช้พลังงาน, การใช้ประโยชน์ของพื้นที่ และประสิทธิภาพการทำงานของผู้ที่อยู่ในอาคาร ข้อมูลทั้งหมดนั้นสามารถนำมาประมวลผล เรียนรู้และนำมาใช้ในการควบคุมอาคารทั้งหมด เช่น ระบบลิฟต์, อุณหภูมิ และการใช้พื้นที่ โดยในอนาคตเทคโนโลยีใน Smart Building อาจจะเพิ่มขีดความสามารถในการเรียนรู้ได้ด้วยตัวเองซึ่งทำงานเสมือนสมองของมนุษย์ ที่จะจดจำรูปแบบการใช้และปรับการปฏิบัติการในอาคารได้แบบ Real-Time ได้ด้วยตัวเอง

IoT นำมาใช้กับอาคารสูงในส่วนใดบ้าง

อาคารใหม่ๆ ในปัจจุบันโดยเฉพาะอย่างยิ่งอาคารสำนักงานให้เช่าและอาคารมิกซ์ยูสมีลักษณะเป็น Smart Building มากขึ้น มีการใส่เทคโนโลยีและเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกในอาคารจำนวนมาก ซึ่งนอกจากจะช่วยในเรื่องประสิทธิภาพในการบริหารอาคารแล้ว เทคโนโลยียังเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างภาพลักษณ์และเพิ่มมูลค่าให้กับอาคารอีกด้วย ซึ่งมีผลต่อภาพลักษณ์ของบริษัทหรือองค์กรที่มาเช่าพื้นที่เช่นกัน ทำให้อาคารใหม่เหล่านี้สามารถเพิ่มราคาค่าเช่าและดึงดูดดีมานต์ใหม่ๆ ได้ จากที่ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีอาคารสำนักงานเปิดใหม่เพิ่มขึ้นไม่สูงมากนัก ข้อมูลจากการสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนา บจก.พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่าโครงการใหม่ๆ เหล่านี้สามารถเก็บค่าเช่าได้มากกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดในทำเลเดียวกันสูงถึง 20-30% และมีอัตราการเช่าที่สูงมากกว่า 90%

ตัวอย่างการนำเทคโนโลยี IoT มาใช้ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ เช่น บมจ. แสนสิริ ได้มีการนำ IoT เข้ามามีส่วนในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม โดยแบ่งออกเป็น 3 ระดับ ได้แก่

·       ระดับพื้นฐาน คือการใช้เทคโนโลยี IoT เข้ามาควบคุมระบบส่วนกลางของโครงการ

·       ระดับปานกลาง คือการใช้เทคโนโลยี IoT เข้ามาควบคุมระบบพร้อมด้วยระบบ Building Automation System (BAS) ในการสั่งการระบบพื้นที่ส่วนกลาง

·       ระดับสูงสุด คือ Smart Condo ที่นำเทคโนโลยี IoT เข้ามาร่วมบริหารจัดการอาคารในการคาดการณ์ความเสียหายของอุปกรณ์ต่าง ๆ (Preventive Maintenance) เพิ่มศักยภาพในการบริหารจัดการให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น

หรือ โครงการสามย่านมิตรทาวน์ พัฒนาโดยโกลเด้นแลนด์เป็นโครงการประเภทมิกซ์ยูส อยู่บนมุมถนนพญาไทและพระราม 4 ที่ในส่วนของอาคารสำนักงาน มีคอนเซปต์เป็นอาคารสำนักงานระบบอัจฉริยะ (Artificial Intelligence Building: AI) เป็นอาคารที่นำ IoT มาใช้ ซึ่งอาคารสามารถคิด และประมวลผลได้อย่างอัตโนมัติ ใช้งานโดยการเชื่อมต่ออุปกรณ์สมาร์ทโฟน ผ่านอินเทอร์เน็ต รวมไปถึงนำสุดยอดเทคโนโลยีที่ยังคงความผูกพันกับลูกค้าด้วยมนุษย์มาใช้ (Hi-Technology with Human Touch) โดยได้วางแผนงานระบบบริหารอาคาร การให้บริการ สิ่งอำนวยความสะดวก อาทิ ลิฟต์จำนวนมากที่สามารถรองรับผู้โดยสาร พร้อมระบบ Destination Control ที่จะช่วยแบ่งโซนการใช้งานได้อย่างเหมาะสม ระบบปรับอากาศที่ทันสมัยและมีประสิทธิภาพ ระบบรักษาความปลอดภัยอัจฉริยะ ระบบเซลฟ์เช็คอิน (Self-Check-in System) และระบบบริหารสื่อภายในอาคารอัจฉริยะ

แนวโน้มอสังหาหาฯ ในอนาคตกับ IoT

แผนการก่อสร้างแล้วเสร็จของโครงการ Mixed-use ในกรุงเทพมหานครในช่วง 5 ปี

ตั้งแต่ปี 2018 - 2022

ในช่วง 5 ปีข้างหน้า กรุงเทพฯ จะมีโครงการอาคารสำนักงานและโครงการมิกซ์ยูสเปิดใหม่จำนวนหลายโครงการ ซึ่งเป็นการเปิดให้บริการมากที่สุดในรอบหลายปี ได้แก่ Whizdom 101, The Super Tower, One Bangkok, สามย่านมิตรทาวน์ เป็นต้น แต่ในขณะเดียวกันความต้องการในการใช้พื้นที่มีแนวโน้มลดลงหรือแตกต่างไปจากดีมานต์ในปัจจุบัน เนื่องจากการทำงานของคนรุ่นใหม่มีแนวโน้มเป็น Freelance เพิ่มมากขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องคิดหนักขึ้นในการคาดการณ์ความต้องการและหาลู่ทางใหม่ๆ ในการดึงดูดผู้เช่า กลยุทธ์หนึ่งที่นำมาปรับใช้ คือ การสร้างความแตกต่างโดยพัฒนาอาคารที่ตอบรับกับความต้องการของลูกค้าที่ยังไม่ได้รับการตอบสนองในปัจจุบัน รวมไปถึงนำเสนอการบริการที่คู่แข่งยังขาดอยู่

โดยปัจจุบันเทคโนโลยี IoT นอกจากจะเพิ่มประสิทธิภาพของสถานที่แล้วอาจจะเป็นจุดขายใหม่ๆที่สร้างความแตกต่างของโครงการ สามารถตอบสนองดีมานต์ใหม่ๆได้ดีกว่า ผู้พัฒนาโครงการสามารถใช้ข้อมูลจาก IoT โดยเฉพาะข้อมูลพฤติกรรมของผู้เช่าและผู้ใช้อาคารในโครงการเดิมมาประยุกต์ใช้ในโครงการใหม่ตั้งแต่เริ่มพัฒนาโครงการ ปรับการออกแบบและการก่อสร้างให้เหมาะสำหรับรูปแบบการบริโภค เช่น การผสมผสานพื้นที่เพื่อตอบรับไลฟ์สไตล์ Live / Work / Play ของผู้ใช้อาคาร ซึ่งอาคารเหล่านี้อาจจะเรียกค่าเช่าได้สูงขึ้นและเพิ่มกำไรให้กับผู้พัฒนาโครงการได้มากขึ้น

อย่างไรก็ตามในความเป็นจริงก็อาจจะอีกไม่นานที่ IoT จากที่เป็นจุดขายกลับกลายมาเป็นความคาดหวังและเป็นมาตรฐานของผู้เช่าแทน ทำให้โครงการเก่าๆ อาจจะต้องมีการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด ทั้งในส่วนของการปรับปรุงอาคารในการเพิ่มเทคโนโลยีหรือสิ่งอำนวยความสะดวกเข้าไปในอาคาร บางโครงการที่ไม่สามารถใส่เทคโนโลยีหรือปรับปรุงอาคารได้อาจจะต้องลดค่าเช่าลงในอนาคตเพื่อดึงดูดลูกค้าใหม่หรือลูกค้าเดิมยังเช่าพื้นที่อยู่ เพราะในอนาคตทำเลและค่าเช่าอาจจะไม่ใช่แค่ปัจจัยหลักที่ดึงดูดดีมานต์อีกต่อไป

เพราะฉะนั้นจากการพัฒนาอย่างก้าวกระโดดของเทคโนโลยี, การเพิ่มขึ้นของพื้นที่เช่าและการเปลี่ยนแปลงของดีมานต์ในอนาคต ทำให้ผู้เช่ามีทางเลือกที่หลากหลายมากขึ้น อีกทั้งจากข้อดีของเทคโนโลยี IoT ที่มีผลในเรื่องลดต้นทุนด้านการใช้พลังงานและทำให้ผู้ใช้อาคารรู้สึกมีความสุขและเพิ่มประสิทธิภาพในการทำงานได้ ทำให้โครงการที่อยู่ในทำเลไม่ดีและไม่มีเทคโนโลยีใหม่ๆ มีแนวโน้มที่จะอยู่ได้ยากขึ้น เนื่องจากดึงดูดดีมานต์ได้ยาก หรือไม่สามารถขึ้นค่าเช่าได้เท่ากับอาคารอื่นๆ ที่ทำเลดีกว่าหรือในทำเลเดียวกันแต่มีเทคโนโลยีที่ดีกว่า

    ·       ย้อนรอยอสังหาฯ ก่อนจะมาเป็นพร็อพเทค (Prop Tech)

    ·       เทรนด์ใหม่ของการอยู่อาศัย

    ·       กรุงเทพฯ เมืองท้าทาย การขยายตัวอาคารสูง    

เรียบเรียงข้อมูลจาก:

Internet of Things (IoT), ดร.มหศักดิ์ เกตุฉ่ำ, ภาควิชาการจัดการเทคโนโลยีสารสนเทศ คณะเทคโนโลยีสารสนเทศ มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าพระนครเหนือ

https://www.youtube.com/watch?v=d55rBuB9D7s

https://www.gartner.com/newsroom/id/3175418

thinkofliving.com/2016/05/25/golden-land-เปิดตัว-สามย่าน-มิตรทา/ 

https://www.techtalkthai.com/building-energy-management-system-for-smart-buildings/

https://www.aripfan.com/schneider-iot-building/

https://www.it24hrs.com/2015/smart-building-smart-home-iot-taiwan/

https://brandinside.asia/sansiri-and-iot-technology/

http://www.thansettakij.com/content/222178

https://www.forbes.com/sites/pikeresearch/2017/08/31/can-iot-be-a-new-competitive-advantage-to-commercial-real-estate/#761f0fa3a637

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร ให้คำปรึกษาฝากขายปล่อยเช่า และการซื้อขายคอนโดมือสอง ครบทุกขั้นตอน บริหารโครงการที่พักอาศัย/โครงการเพื่อการพาณิชย์ บริหารงานขายและการตลาดโครงการ ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ กับประสบการณ์ที่มากกว่า 20 ปี เติมเต็มทุกความต้องการอย่างแท้จริง สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมโทร 02 688 7555 หรือ คลิกที่นี่ เพื่อศึกษาข้อมูลการบริการของเราเพิ่มเติมครับ

หาข้อมูลคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: คอนโดสุขุมวิท, คอนโดให้เช่า, คอนโดจตุจักร, ขายคอนโด, คอนโดทองหล่อ, ทรัพย์สินรอการขาย, คอนโดพระราม 4, ระบบรักษาความปลอดภัย, บ้านหรู, คอนโดหรู

เรื่องเด่นน่าสนใจ

เรื่องราวยอดนิยม

โครงการแนะนำ

กรอกอีเมลของคุณเพื่อดาวน์โหลด