รีไฟแนนซ์คอนโด คืออะไร ช่วยลดภาระได้จริงไหม ?
01 ต.ค. 2024
ภาษีและการเงิน
การกู้ซื้อคอนโดเป็นความรับผิดชอบทางการเงินในระยะยาว โดยต้องใช้เวลาในการผ่อนอย่างน้อย 5-10 ปี ส่งผลให้หลายคนเลือกรีไฟแนนซ์คอนโด เพื่อช่วยลดภาระทางการเงิน และได้กรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของคอนโดไวขึ้น
ในบทความนี้ พลัสฯ จะพามาเจาะลึกเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์คอนโด พร้อมแนะนำขั้นตอน และเงื่อนไขต่างๆ ที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์
การรีไฟแนนซ์คอนโด คืออะไร?
การรีไฟแนนซ์คอนโด คือ การย้ายสินเชื่อคอนโดจากธนาคารเดิมไปยังธนาคารใหม่ เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะอนุญาตให้ผู้กู้รีไฟแนนซ์ได้หลัง 3 ปี ซึ่งมีการระบุรายละเอียดไว้ในสัญญากู้ซื้อคอนโด
💸 ประโยชน์ของการรีไฟแนนซ์คอนโด
แม้จะเป็นการเปลี่ยนสินเชื่อจากธนาคารหนึ่งไปอีกธนาคารหนึ่ง แต่การรีไฟแนนซ์ช่วยให้ผู้กู้ได้รับผลประโยชน์ในหลายด้าน ได้แก่
1. ลดอัตราดอกเบี้ย
การรีไฟแนนซ์ช่วยให้ผู้กู้ทำสัญญากับธนาคารใหม่ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าธนาคารปัจจุบันได้ ซึ่งช่วยลดภาระหนี้สินต่อเดือน ส่งผลให้โอกาสผิดนัดชำระน้อยลง
2. เปลี่ยนประเภทอัตราดอกเบี้ย
ผู้กู้สามารถเลือกประเภทอัตราดอกเบี้ยได้ใหม่ในการรีไฟแนนซ์ เช่น เปลี่ยนจากอัตราดอกเบี้ยลอยตัวไปเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ ซึ่งสามารถพิจารณาความเหมาะสมได้จากสภาวะเศรษฐกิจ และสภาพคล่องทางการเงินของผู้กู้เอง
3. โอกาสในการถอนเงินจากมูลค่าส่วนต่าง (Cash-out Refinance)
ธนาคารบางแห่งเปิดให้บริการ “รีไฟแนนซ์คอนโดเพิ่มวงเงิน (Cash-Out Refinance)” โดยผู้กู้สามารถยื่นขอวงเงินกับธนาคารได้เทียบเท่ากับมูลค่า ณ ปัจจุบันของคอนโด ซึ่งจะต้องมากกว่ายอดกู้เดิม เพื่อให้สามารถนำส่วนต่างออกมาเป็นเงินสดได้
4. ปรับเปลี่ยนระยะเวลาการผ่อน
เนื่องจากการรีไฟแนนซ์เป็นการทำสัญญาใหม่กับธนาคารใหม่ ดังนั้นผู้กู้จึงสามารถเปลี่ยนระยะเวลาการผ่อนได้ เช่น สัญญาเดิมกำหนดระยะเวลาการผ่อนไว้ที่ 30 ปี ผู้กู้สามารถเปลี่ยนให้เหลือเพียง 20 ปี ได้ ซึ่งจะช่วยให้เป็นเจ้าของคอนโดได้ไวขึ้น
โดยรายละเอียดการรีไฟแนนซ์อาจแตกต่างกันออกไปเล็กน้อย ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดสินเชื่อคอนโดของธนาคารแต่ละแห่ง
เงื่อนไขและคุณสมบัติในการรีไฟแนนซ์คอนโด
ธนาคารส่วนใหญ่ในประเทศไทยได้กำหนดเงื่อนไข และคุณสมบัติของผู้กู้รีไฟแนนซ์เอาไว้ ดังนี้
1. ระยะเวลาที่ผ่อนมาแล้ว
ในการกู้ซื้อคอนโด ธนาคารมักกำหนดระยะเวลารีไฟแนนซ์ไว้ที่ 3 ปี กล่าวคือ หากผู้กู้ผ่อนชำระกับธนาคารไม่ครบ 3 ปี หรือมากกว่า ผู้กู้จะไม่สามารถรีไฟแนนซ์กับธนาคารแห่งใหม่ได้ ยกเว้นกรณีที่ผู้กู้ตกลงเสียค่าธรรมเนียมตามที่ธนาคารกำหนดและถูกระบุไว้ในสัญญา
2. ประวัติการผ่อนชำระ
โดยทั่วไปของการรีไฟแนนซ์ ธนาคารใหม่จะพิจารณาการอนุมัติสินเชื่อจากประวัติการผ่อนชำระกับธนาคารเดิมร่วมด้วย โดยผู้กู้จะต้องมีเครดิตสกอร์ (Credit Score) อยู่ในเกณฑ์ที่กำหนด ซึ่งอาจแตกต่างกันออกไปตามนโยบายของธนาคารนั้นๆ
3. มูลค่าปัจจุบันของคอนโด
ธนาคารใหม่จะทำการประเมินมูลค่าปัจจุบันของคอนโดอีกครั้ง
เพื่อการคำนวณวงเงินกู้สูงสุดในการรีไฟแนนซ์ และเปิดโอกาสให้ผู้กู้ได้รับผลประโยชน์จากส่วนต่างในกรณีที่มูลค่าคอนโดเพิ่มขึ้น
4. รายได้และความสามารถในการผ่อน
อีกหนึ่งคุณสมบัติที่ธนาคารใหม่ใช้พิจารณาการอนุมัติวงเงิน คือ รายได้ และความสามารถในการผ่อนของผู้กู้
- มีอายุงานในบริษัทหรือองค์กรปัจจุบันอย่างน้อย 3 เดือน
- มีภาระหนี้รวมต่อเดือนไม่เกิน 30%
ซึ่งรายละเอียดคุณสมบัติเหล่านี้อาจแตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับนโยบายของธนาคารแต่ละแห่ง
โดยธนาคารใหม่ที่ทำการรีไฟแนนซ์มีแนวโน้มอนุมัติวงเงินให้กับผู้กู้มีคุณสมบัติครบถ้วน และมีประวัติการผ่อนชำระที่ดีกับธนาคารเดิม
ขั้นตอนการรีไฟแนนซ์คอนโด
ในกรณีที่ตัดสินใจรีไฟแนนซ์คอนโดแล้ว ผู้กู้มีขั้นตอนที่จะต้องดำเนินการ ดังนี้
1. การเปรียบเทียบข้อเสนอจากธนาคารต่างๆ
ปัจจุบันธนาคารมากมายมีบริการรีไฟแนนซ์ ซึ่งมีประเภทดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ย เงื่อนไขวงเงินกู้สูงสุด ระยะเวลาการผ่อน และเงื่อนไขอื่นๆ เพิ่มเติมที่แตกต่างกันออกไป
โดยควรเปรียบเทียบรายละเอียดเหล่านี้ของแต่ละธนาคารอย่างถี่ถ้วน เพื่อให้เหมาะสมกับสภาพคล่องทางการเงินของตนเอง และไม่เป็นการฝืนจ่ายจนเกินไป
2. การเตรียมเอกสาร
การรีไฟแนนซ์มีเอกสารที่จำเป็นต้องเตรียมให้พร้อม ได้แก่
- เอกสารส่วนตัว: สำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้าน
- เอกสารทางการเงิน: สลิปเงินเดือน หนังสือรับรองเงินเดือน และเอกสารรับรองการเสียภาษีรายได้
- เอกสารอสังหาริมทรัพย์: สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
โดยธนาคารแต่ละแห่งอาจมีข้อกำหนดเอกสารที่ต้องใช้ในการรีไฟแนนซ์แตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับนโยบายของธนาคารนั้นๆ
3. การประเมินมูลค่าคอนโด
หลังยื่นรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่เรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่ของธนาคารจะทำการประเมินมูลค่าปัจจุบันของคอนโด ซึ่งใช้เวลาประมาณ 1-2 สัปดาห์
4. การอนุมัติและการทำสัญญา
เมื่อธนาคารใหม่ตกลงอนุมัติวงเงินรีไฟแนนซ์แล้ว เจ้าหน้าที่ธนาคารจะนัดให้ผู้กู้เข้าไปไถ่ถอนหนี้จากธนาคารเก่า เพื่อให้ธนาคารใหม่และเก่าสามารถโอนหนี้ได้อย่างถูกต้อง หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่ธนาคาร และผู้กู้จะต้องเดินทางไปเซ็นสัญญารีไฟแนนซ์ที่กรมที่ดิน พร้อมกับการทำสัญญาจดจำนองใหม่
โดยขั้นตอนการรีไฟแนนซ์ทั้งหมดอาจใช้เวลา 1-2 เดือน เพราะขึ้นอยู่กับระยะเวลาในการดำเนินงานของเจ้าหน้าที่ธนาคารแต่ละแห่งด้วย
ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการรีไฟแนนซ์คอนโด
ก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์ ผู้กู้ควรเตรียมเงินสดไว้ส่วนหนึ่ง เนื่องจากการรีไฟแนนซ์มักมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม อาทิ
1. ค่าธรรมเนียมยื่นกู้
ธนาคารหลายแห่งกำหนดค่าธรรมเนียมยื่นกู้รีไฟแนนซ์ไว้ที่ร้อยละ 0.25 - 1 ของวงเงินกู้ใหม่ อย่างไรก็ตาม บางธนาคารอาจมีการงดเว้นเรียกเก็บค่าธรรมเนียมนี้
2. ค่าประเมินทรัพย์สิน
ค่าประเมินทรัพย์สินมักอยู่ที่ 3,000 - 10,000 บาท ขึ้นอยู่กับขนาด และมูลค่าของคอนโดนั้นๆ
3. ค่าจดจำนองใหม่
ค่าจดจำนองใหม่กับกรมที่ดินอยู่ที่ร้อยละ 1 ของวงเงินกู้ใหม่ โดยบางธนาคารอาจคิดค่าจดจำนองใหม่แบบคงที่ เช่น 10,000 บาท หรือ 20,000 บาท
นอกจากนี้ การรีไฟแนนซ์ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพิ่มเติมอีก อาทิ ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าอากรแสตมป์ และค่าตรวจสอบเครดิตสกอร์ โดยรวมทั้งหมดเป็นร้อยละ 2 - 5 ของวงเงินกู้ใหม่
💡 ข้อควรพิจารณาก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์คอนโด
แม้การรีไฟแนนซ์จะช่วยลดภาระทางการเงินในระยะยาว แต่การรีไฟแนนซ์อย่างมีคุณภาพจะต้องพิจารณา 3 ปัจจัย ดังนี้
1. การคำนวณจุดคุ้มทุน
ผู้กู้ควรคำนวณจุดคุ้มทุนในการรีไฟแนนซ์ก่อน เพื่อให้สามารถวางแผนการเงิน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ได้อย่างรอบคอบ โดยคำนวณได้จาก ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ / ส่วนต่างต่อเดือน
ยกตัวอย่าง นายเอมีค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์อยู่ที่ 100,000 บาท ต้องผ่อนชำระกับธนาคารใหม่เดือนละ 15,000 บาท จากเดิมที่ผ่อนกับธนาคารเก่าเดือนละ 20,000 บาท ดังนั้นจุดคุ้มทุนของนายเอจะเท่ากับ 100,000 / (20,000 - 15,000) หรือ 20 เดือน
2. ผลกระทบต่อภาษี
ผู้กู้สามารถนำยอดรวมของดอกเบี้ยกู้คอนโดมาลดหย่อนภาษีได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี โดยอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอาจทำให้ผู้กู้นำมาลดหย่อนภาษีได้น้อยลงตามไปด้วย และดอกเบี้ยที่เกิดจากการกู้เพิ่มจะไม่สามารถนำมาลดหย่อนได้ หากไม่ได้ใช้เพื่อซื้อ สร้าง หรือซ่อมแซมที่อยู่อาศัย
3. แผนระยะยาวสำหรับคอนโด
ผู้กู้ควรวางแผนระยะยาวสำหรับคอนโด เพื่อประโยชน์สูงสุดทางการเงินของตนเอง เช่น วางแผนรีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี การบริหารความเสี่ยงอัตราดอกเบี้ย การปล่อยเช่า และอื่นๆ
หากผู้กู้วางแผนการรีไฟแนนซ์คอนโดอย่างเหมาะสมจะส่งผลให้ภาระหนี้สินต่อเดือนลดลง และเป็นเจ้าของคอนโดได้ไวขึ้น อย่างไรก็ตาม การรีไฟแนนซ์มีหลายขั้นตอน ซึ่งอาจทำให้ผู้กู้รู้สึกยุ่งยาก โดยแนะนำให้ใช้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในที่น่าเชื่อถือ เช่น พลัสฯ ที่ดูแลให้คำปรึกษา ด้านเอกสาร และการเงินเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญบริการอสังหาฯ ที่คุณไว้ใจ
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ใส่ใจทุกความต้องการ เชี่ยวชาญเรื่องการบริการแบบ 360° ครบ จบ ที่เดียว กับทีมงานระดับคุณภาพ ที่สั่งสมประสบการณ์มามากกว่า 25 ปี เป็นตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขายปล่อยเช่า และการซื้อขายคอนโดมือสอง ครบทุกขั้นตอน พร้อมบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ หากสนใจอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการคอนโดสามารถโทรติดต่อขอคำปรึกษาได้ที่ 02 688 7555 หรือ คลิกที่นี่
ค้นหาบ้านและคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: คอนโดสุขุมวิท, คอนโดให้เช่า, คอนโดจตุจักร, ขายคอนโด, คอนโดทองหล่อ, คอนโดพระราม 4, ระบบรักษาความปลอดภัย, บ้านหรู, คอนโดหรู, คอนโด 2 ห้องนอน, คอนโดติดรถไฟฟ้า, คอนโดอ่อนนุช, บ้านแสนสิริ
บทความที่เกี่ยวข้อง
รู้จักกรรมสิทธิ์คอนโด ซื้อคอนโดได้สิทธิอะไรบ้าง?
ก่อนซื้อคอนโดต้องรู้จัก “กรรมสิทธิ์คอนโด” ชวนไขข้อสงสัย! เป็นเจ้าของคอนโดได้สิทธิครอบครองแค่ในอากาศจริงหรือไม่? พร้อมพาส่องสิทธิที่เจ้าของคอนโดได้รับ และความแตกต่างกับการเป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน อ่านต่อ
ลงทุนคอนโดอ่อนนุชดีไหม? ยังมีศักยภาพอยู่หรือเปล่า?
เอาใจนักลงทุนสายอสังหาริมทรัพย์! คอนโดบนทำเลอ่อนนุชยังมีศักยภาพอยู่หรือไม่? พาส่องการเติบโตของทำเลอ่อนนุชที่ผสานความเรียบง่าย และความสะดวกสบายเข้าด้วยกันอย่างลงตัว พร้อมแนะนำ 5 คอนโดน่าลงทุน อ่านต่อ
เอาใจคนรักเจ้านายสี่ขา พาทัวร์ 3 คอนโดทองหล่อ ที่เลี้ยงสัตว์เลี้ยงได้
บอกลาปัญหาการแอบเลี้ยงสัตว์ในคอนโด! พาทัวร์ 3 คอนโดทองหล่อที่เลี้ยงสัตว์ได้ ถูกใจทั้งสุนัข แมว และเจ้าของ พร้อมแนะนำข้อดีของการอยู่ในคอนโด Pet-Friendly ที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้อย่างถูกต้อง อ่านต่อ
02.688.7555