เอสโครว์ เอเย่น กับภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทย
27 มี.ค. 2018
พลัสทอล์ก
อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
(anukul_r@plus.co.th)
เมื่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา สื่อต่างๆ ได้นำเสนอข่าวเกี่ยวกับสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ที่กล่าวว่า ในเร็วๆ นี้ กระทรวงการคลังจะเสนอร่างการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 (เอสโครว์ เอเย่นต์) ให้คณะรัฐมนตรีเห็นชอบ หลังจากเปิดรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง อาทิ สมาคมธนาคารไทย สมาคมธนาคารนานาชาติ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และผู้ซึ่งได้รับใบอนุญาตให้ประกอบกิจการดูแลผลประโยชน์ เสร็จเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งแน่นอนครับว่าหากคณะรัฐมนตรีเห็นชอบตามเสนอจะเป็นการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจโดยเฉพาะด้านความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
เอสโครว์ เอเย่นต์นั้น ไม่ใช่เรื่องใหม่ในสังคมไทย เพราะเคยมีการพูดถึงมาหลายครั้งก่อนหน้านี้แต่ยังไม่มีการบังคับใช้จริง ซึ่งรูปแบบเอสโครว์ เอเยนต์ เป็นระบบการค้ำประกันการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของสัญญาต่างตอบแทนต่างๆ โดยการกำหนดให้มีคนกลางทำหน้าที่ดูแลการชำระหนี้ตามสัญญาให้ถูกต้อง และหากนำมาใช้จริงแน่นอนว่าย่อมส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมากครับ โดยเฉพาะส่งผลดีต่อผู้ซื้อ เพราะเอสโครว์ เอเย่นต์ ช่วยลดความเสี่ยงให้ผู้ที่กำลังจะซื้อบ้านในหลายด้าน ทั้งในด้านการวางเงินดาวน์ เพราะเงินดาวน์จะถูกเก็บไว้ที่สถาบันการเงินหรือคนกลาง ในกรณีที่โครงการที่จะซื้อยังไม่ได้รับใบอนุญาต หรือเป็นโครงการที่เปิดขายก่อนที่จะได้รับใบอนุญาต แต่กลับไม่มีการก่อสร้างจริงหรือสร้างไม่เสร็จตามกำหนดผู้ซื้อก็จะได้รับเงินดาวน์คืนจากเอสโครว์ เอเย่นต์เต็มจำนวน ผู้ซื้อจึงวางใจได้แม้ว่าอนาคตอาจจะเกิดวิกฤตเศรษฐกิจมีตึกถูกทิ้งร้างเช่นในอดีต หรือเจ้าของกิจการเกิดปัญหาสภาพคล่อง เมื่อหมดความกังวลในส่วนนี้ไปเชื่อว่าผู้บริโภคจะกล้าตัดสินใจและกล้าลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เพราะเป็นสินทรัพย์ที่เพิ่มมูลค่าในทุกๆปี อีกทั้งสามารถตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้นและจะทำให้ผู้บริโภคสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในราคาถูกกว่า เพราะโดยมากโครงการที่ซื้อก่อนจะขึ้นโครงการจริงมักจะได้ราคาถูกกว่าซื้อตอนสร้างเสร็จแล้ว
เอสโครว์ เอเย่นต์นี้ ถูกใช้อย่างแพร่หลายในต่างประเทศ โดยเฉพาะในสหรัฐฯ ซึ่งเป็นประเทศที่การซื้อขายสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนมืออย่างคล่องตัว บุคคลหลายประเภทสามารถทำหน้าเป็นคนกลางในการซื้อขายที่ดินได้ เช่น ทนายความ นายหน้า บริษัทรับประกันสิทธิเกี่ยวกับที่ดิน และธนาคาร ซึ่งหลักการทำงานนั้น ในระหว่างการดำเนินการโดยคนกลาง กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้ขายอยู่ ถึงแม้ว่าคนกลางจะยึดถือหนังสือโอนสิทธิเกี่ยวกับที่ดินที่คนขายได้ทำไว้แล้วก็ตาม แต่ในกรณีที่ผู้ซื้อมีการรับมอบราคาที่ดินและเอกสารที่ต้องใช้ในการโอนที่ดินจากคนกลางครบถ้วนแล้ว จะถือว่าผู้ซื้อมีสิทธิในที่ดิน ดังนั้นจะเห็นได้ว่าเอสโครว์ เอเย่นต์จะเอื้อประโยชน์ให้ทุกฝ่าย จึงเป็นระบบที่เป็นธรรมต่อผู้ซื้อและผู้ขาย
อย่างไรก็ตามครับก่อนหน้านี้ เรื่องเอสโครว์ เอเยนต์ เคยได้รับการต่อต้านจากกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เพราะหากมีการใช้กับการซื้ออสังหาริมทรัพย์บ้านเราก็จะเกิดปัญหาขึ้นกับผู้ประกอบการรายย่อย เพราะส่วนมากจะนำเงินดาวน์ไปใช้เป็นต้นทุนในการก่อสร้าง ซึ่งหากเป็นเช่นนั้นจะทำให้มีเพียงรายใหญ่ที่แข่งขันได้ ดังนั้นภาครัฐอาจจะต้องเข้ามาดูแลเรื่องการสนับสนุนซอฟท์โลน เป็นต้น ซึ่งหากสามารถจัดการปัญหานี้ได้จริงเชื่อว่าจะเกิดการกระตุ้นการซื้อขายและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างก้าวกระโดด และหวังว่าเรื่องดีๆ แบบนี้จะเกิดขึ้นได้เร็วๆ นี้ ครับ
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร รับบริหารจัดการโครงการที่พักอาศัยและเพื่อการพาณิชย์ ด้วยทีมงานระดับคุณภาพกับประสบการณ์ที่มากกว่า 20 ปี เติมเต็มทุกความต้องการอย่างแท้จริง สนใจติดต่อเพื่อรับข้อมูลด้านบริหารโครงการเพิ่มเติมได้ที่ 02 688 7555 หรือ คลิกที่นี่ เพื่อให้เราติดต่อกลับ
บทความที่เกี่ยวข้อง:
02.688.7555