กรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า

04 ก.ค. 2016 พลัสทอล์ก

คอลัมน์ Property Focus : กรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า

ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

ในช่วงนี้ผมว่าท่านผู้อ่านคงได้ยินเรื่องที่รัฐบาลมีความพยายามในการปรับกฎเกณฑ์เรื่องของการขยายระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์จากสูงสุดที่ 30 ปี มาเป็น 90 ปีกันมาบ้าง ผมว่าปัจจัยสำคัญสำหรับการเปลี่ยนแปลงนี้ก็คือ ทำให้เกิดการลงทุนจากชาวต่างชาติมากขึ้น ปรับกฏเกณฑ์ให้เป็นไปตามมาตรฐานสากลหรือสามารถแข่งขันกับเพื่อนบ้านได้ แน่นอนว่าผู้ที่อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างตอบรับนโยบายนี้เป็นเสียงเดียวกันว่าจะช่วยขับเคลื่อนให้เศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโต ถ้าคนเรามีลูกในช่วงอายุ 30-35 ปี การขยายสิทธิ์ในการเช่าเป็น 90 ปี เท่ากับเปิดโอกาสให้ผู้เช่ามีกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ได้ถึง 3 Generation ซึ่งนับว่าจะทำให้การลงทุนน่าสนใจขึ้นมาก แต่ในทางตรงกันข้ามก็มีเสียงคัดค้านอยู่พอสมควรเนื่องจากกลุ่มที่คัดค้านมองว่าเป็นการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาเป็นเจ้าของประเทศง่ายขึ้น เรื่องนี้คงต้องแล้วแต่มุมมอง ผมคงไม่ขอเข้าไปตัดสินว่าความคิดของฝ่ายไหนถูกหรือผิด แต่เห็นว่าวันนี้เราพูดถึงเรื่องกรรมสิทธิ์บนอสังหาริมทรัพย์กันแล้ว ผมขอให้ข้อมูลเพิ่มเติมในส่วนของกรรมสิทธิ์ในประเทศอื่นๆว่ามีกี่ประเภทและอยู่ในรูปแบบไหนบ้าง 

เริ่มต้นที่บ้านเราก่อน โฉนดถือเป็นหลักฐานยืนยันกรรมสิทธิ์ของการครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่ดิน การมีกรรมสิทธิ์เด็ดขาดบนที่ดินในลักษณะนี้ภาษาอังกฤษจะเรียกว่า Freehold การครอบครองคอนโดมีเนียมในที่ดินที่เป็น Freehold สามารถออกโฉนดได้ โดยกรรมสิทธิ์บนที่ดินที่เป็นที่ตั้งของโครงการจะถูกแบ่งออกตามสัดส่วนการครอบครองของคอนโดมีเนียมนั้นๆโดยใช้พื้นที่ห้องชุดต่อพื้นที่รวมเป็นเกณฑ์ สำหรับที่ดินแต่ละแปลงนั้นถ้าเจ้าของที่ดินไม่ได้ทำประโยชน์บนที่ดินดังกล่าวก็สามารถนำที่ดินนั้นออกมาหาผลประโยชน์โดยการให้เช่าได้ กรรมสิทธิ์บนที่ดินของผู้เช่าจะเรียกว่าสิทธิการเช่าหรือภาษาอังกฤษเรียกว่า Leasehold เราจะเห็นได้ว่าคอนโดมีเนียมในบ้านเราที่อยู่ในพื้นที่ชั้นใน โดยเฉพาะถนนราชดำริ และ ถนนวิทยุ นั้นส่วนใหญ่จะเป็น Leasehold เพราะเจ้าของที่ดินเหล่านี้คือ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์หรือพระคลังข้างที่ ซึ่งไม่ได้ขายกรรมสิทธิ์บนที่ดินเหล่านี้ออกไป ระยะเวลาส่วนใหญ่ในการให้เช่าก็คือ 30 ปี ดังนั้นเมื่อครบ 30 ปีแล้ว กรรมสิทธิ์บนที่ดินดังกล่าวก็จะกลับไปตกอยู่กับเจ้าของที่ดิน ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้นก็จะตัดสินใจว่าจะนำที่ดินไปทำประโยชน์อย่างอื่นหรือจะให้เช่าต่ออีกรอบ

ในประเทศอังกฤษนั้นที่ดินส่วนใหญ่จะเป็นของขุนนางชั้นสูง โดยลักษณะอาคารต่างๆจะมีหน้าตาไม่เปลี่ยนไปตั้งแต่สมัยโบราณเพราะรัฐบาลเค้ามีกฏในเรื่องของการอนุรักษ์สิ่งปลูกสร้างไว้เพื่อให้เป็นมรดกทางวัฒนธรรม ที่พักอาศัยที่อยู่ในอาคารหลังเดียวกันจะเรียกว่า Flat ไม่เหมือนบ้านเราที่เรียกว่า คอนโดมีเนียม สำหรับห้องหรือ Flat ที่ถูกนำออกมาขายนั้นจะเกิดจากการแบ่งห้องต่างๆในบ้านของขุนนางสมัยก่อนออกเป็นหลายๆส่วน กรรมสิทธิ์บนห้องเหล่านี้ส่วนใหญ่จะอยู่ในรูปของสิทธิการเช่าระยะยาว เพราะที่โน่นเข้าไม่มีการออกโฉนดและแบ่งกรรมสิทธิ์ตามสัดส่วนในพื้นที่ ที่ถือครองเหมือนบ้านเรา เจ้าของที่ดินจะต้องเป็นบุคคลหรือนิติบุคคลเท่านั้น สำหรับสิทธิการเช่าที่ประเทศอังกฤษนั้นสามารถกำหนดได้นานถึง 999 ปีเลยทีเดียว อย่างไรก็ดีมีกรรมสิทธิ์อีกอย่างที่นี่เราอาจจะไม่เคยได้ยินที่ไหนมาก่อน กรรมสิทธิ์นี้เรียกว่า Share of Freehold ซึ่งเกิดจากการที่เจ้าของร่วมในอาคารต้องการกรรมสิทธิ์เด็ดขาดบนที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคารจึงรวมตัวกันไปขอซื้อที่ดินจากเจ้าของอาคาร ซึ่งอาจจะตั้งเป็นนิติบุคคลขึ้นมาเป็นเจ้าของที่ดินดังกล่าว และเจ้าของห้องแต่ละห้องก็มีสัดส่วนกรรมสิทธิ์ในนิติบุคคลนั้น อาจจะแบ่งเป็นจำนวนหุ้นที่ครอบครองก็ได้ เวลาขายห้องของตนเองก็มีสิทธิ์ที่จะขายทั้งสิทธิ์ในการเช่าและกรรมสิทธิ์ร่วมในเจ้าของที่ดิน ที่เค้าเรียกว่า Leasehold ควบกับ Share of Freehold

ส่วนในประเทศสหรัฐอเมริกาเค้าจะเรียกห้องชุดว่าคอนโดมีเนียมหรือ Apartment ซึ่งกรรมสิทธิ์ในการครอบครองก็มีทั้ง Freehold และ Leasehold เหมือนบ้านเรา แต่ที่แปลกก็คือเค้ามีห้องชุดที่หน้าตาเหมือนคอนโดมีเนียมแต่ไม่ขายกรรมสิทธิ์ของห้องชุด อาคารหรือโครงการแบบนี้เรียกว่า Co-Op เจ้าของห้อง ที่เป็น Co-Op จะไม่ได้กรรมสิทธิ์เหนือห้องนั้นๆ แต่จะได้กรรมสิทธิ์เป็นหุ้นในบริษัทที่ถือครองอาคารแทน สำหรับ Co-Op นั้นการซื้อขายทำได้ยากกว่า เพราะไม่ใช่ว่ามีเงินอย่างเดียวจะซื้อได้ ผู้ขอซื้อต้องได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการก่อน ซึ่งแต่ละอาคารก็มีข้อกำหนดในการเลือกผู้ซื้อแตกต่างกันไป กรรมสิทธิ์แบบนี้ไม่เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ แต่เริ่มได้รับความนิยมจากชาวอเมริกันมากขึ้น เพราะมีราคาที่ถูกกว่าคอนโดมีเนียม หรือ Apartment ที่เป็น Freehold

เมื่อได้รู้อย่างนี้แล้วเราก็พอจะเห็นได้ว่ากรรมสิทธิ์บนอสังหาริมทรัพย์ของบ้านเรานั้นไม่ได้ซับซ้อนเท่าไหร่ เพียงแต่ระยะเวลาการเช่านั้นอาจจะสั้นไปนิดเมื่อเปรียบเทียบกับชาติอื่นๆแล้ว ก็คงต้องดูต่อไปว่าการขยายระยะเวลาการเช่านี้จะประสบความสำเร็จมั้ย และจะมีส่วนช่วยผลักดันเศรษฐกิจให้เติบโตขึ้นในช่วงเศรษฐกิจขาลงได้หรือไม่อย่างไร 

หาข้อมูลคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: คอนโดสุขุมวิท, คอนโดให้เช่า, คอนโดจตุจักร, ขายคอนโด, คอนโดทองหล่อ, ทรัพย์สินรอการขาย, Bangkok condo for rent, คอนโดพระราม 4, Property Management

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขายปล่อยเช่า พร้อมบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ หากสนใจอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการคอนโดที่มีเทคโนโลยีสมัยใหม่ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ทำให้จังหวะชีวิตคุณสุดได้ไม่สะดุด สามารถโทรติดต่อขอคำปรึกษาได้ที่ 02 688 7555 หรือ คลิกที่นี่ เพื่อค้นหายูนิตฝากขายได้เลยครับ


เรื่องเด่นน่าสนใจ

เรื่องราวยอดนิยม

กรอกอีเมลของคุณเพื่อดาวน์โหลด