ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ ใครต้องจ่าย จ่ายอย่างไร

23 ม.ค. 2020 ภาษีและการเงิน


อัพเดทข้อมูลล่าสุดวันที่ 15 ม.ค. 2563

ในช่วงปลายปีที่ผ่านมา หลายๆ คนที่เป็นเจ้าของบ้าน คอนโด ที่ดิน คงจะทราบข่าวเรื่องการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มดำเนินการเก็บจริงในปี 2563 นี้ และยังคงมีอีกหลายท่านที่ยังสับสนกับเอกสารที่ทางสำนักงานเขตเริ่มส่งจดหมายแจ้งเตือนไปยังที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน เพื่อให้ตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูล และนำส่งกรมสรรพากรเพื่อจัดการเก็บภาษีให้ถูกต้องต่อไป

แต่เนื่องจากเรื่อง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง นี้เป็นเรื่องที่มีความซับซ้อนอยู่มาก แม้กระทั่งหน่วยงานราชการเองก็ดำเนินการส่งเอกสารไม่ทัน ประกอบกับข้อมูลที่นำส่งนั้น ประชาชนยังคงสับสน ไม่เข้าใจกระบวนการและขั้นตอนต่างๆ 

จึงมีประกาศออกแก้ไขข้อมูลอีกหลายฉบับ ทั้งขยายเวลาการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้ให้แล้วเสร็จภายเดือนสิงหาคมปี 2563 รวมถึงประเภทที่พักอาศัยของคนที่เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมก็มีการเปลี่ยนแปลงอัตราการจัดเก็บ

Plus Property ได้รวบรวมข้อมูลรายละเอียดการชำระภาษีตามพ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2563 นี้มาสรุปอีกครั้งเพื่อความเข้าใจง่าย และเพื่อให้ทุกท่านได้ไปตรวจสอบความเป็นเจ้าของที่พักอาศัยของตนเองว่าต้องจ่ายภาษีหรือไม่ หากต้องจ่ายจะจ่ายเท่าไหร่ อย่างไร? ดังนี้

สรุปภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ 

  • เพื่อก่อให้เกิดรายได้รัฐฯ เพิ่มมากขึ้นในการบำรุงท้องที่
  • เพื่อลดความเลื่อมล้ำในสังคมและลดปัญหาผู้ที่ถือที่ดินเพื่อเก็งกำไร (สหรัอเมริกา ออสเตรเลีย สิงคโปร์ ทำกันมานานแล้ว)
  • เพื่อส่งเสริม กระตุ้นการใช้ประโยชน์ในที่ดิน

ใครกันบ้างที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่นี้?

  • เจ้าของที่ดิน / สิ่งปลูกสร้าง
  • เจ้าของห้องชุด (คอนโดมิเนียม)
  • ผู้ครอบครองทรัพย์สิน/ทำประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของรัฐ

ประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใดบ้างที่ต้องเก็บภาษี? และเรียกเก็บอย่างไร? 

  • ประเภทของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เรียกเก็บภาษี ได้แก่ 1. ที่ดินทำการเกตษร 2. ที่พักอาศัย 3. ใช้ประโยชน์อื่นๆ เช่น ใช้เชิงพาณิชย์ ฯลฯ และ 4. ที่ดินว่างเปล่า
  • เสียภาษีตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถือครอง
  • อัตราภาษีที่เรียกเก็บขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

***ในบทความนี้จะยกกรณีอัตราการเสียภาษีที่ดินประเภทที่พักอาศัย (เฉพาะปี2563-2564) มาสรุปเท่านั้น***

บ้านหลังหลัก คือ เป็นเจ้าของเฉพาะตัวบ้าน, บ้านและที่ดิน, คอนโดมิเนียม เจ้าของบ้านมีชื่ออยู่ในโฉนด + ทะเบียนบ้าน (ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าบ้าน/เจ้าของคนใดคนหนึ่งมีชื่อในทะเบียนบ้าน)

บ้านหลังอื่นๆ คือ บ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป เป็นเจ้าของเฉพาะตัวบ้าน, บ้านและที่ดิน, คอนโดมิเนียม เจ้าของบ้านมีชื่ออยู่ในโฉนด แต่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน


อัตราภาษีที่จัดเก็บต่อปี ประเภทที่พักอาศัย บ้านหลังหลัก มีการเรียกเก็บอย่างไร?

  • เฉพาะตัวบ้าน, บ้านและที่ดิน, คอนโดฯ ที่มีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นภาษี
  • เฉพาะตัวบ้านที่มีมูลค่า 10-50 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.02% หรือล้านละ 200 บาท/ปี
  • บ้านและที่ดิน, คอนโดฯ ที่มีมูลค่า 10-50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นภาษี
  • เฉพาะตัวบ้าน, บ้านและที่ดิน, คอนโดฯ ที่มีมูลค่า 50-75 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.03% หรือล้านละ 300 บาท/ปี
  • เฉพาะตัวบ้าน, บ้านและที่ดิน, คอนโดฯ ที่มีมูลค่า 75-100 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.05% หรือล้านละ 500 บาท/ปี
  • เฉพาะตัวบ้าน, บ้านและที่ดิน, คอนโดฯ ที่มีมูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษีในอัตรา 0.1% หรือล้านละ 1,000 บาท/ปี

อัตราภาษีที่จัดเก็บต่อปี ประเภทที่พักอาศัย บ้านหลังอื่น มีการเรียกเก็บอย่างไร?

  • เฉพาะตัวบ้าน, บ้านและที่ดิน, คอนโดฯ ที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.02% หรือล้านละ 200 บาท/ปี
  • เฉพาะตัวบ้าน, บ้านและที่ดิน, คอนโดฯ ที่มีมูลค่า 50-75 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.03% หรือล้านละ 300 บาท/ปี
  • เฉพาะตัวบ้าน, บ้านและที่ดิน, คอนโดฯ ที่มีมูลค่า 75-100 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.05% หรือล้านละ 500 บาท/ปี
  • เฉพาะตัวบ้าน, บ้านและที่ดิน, คอนโดฯ ที่มีมูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษีในอัตรา 0.1% หรือล้านละ 1,000 บาท/ปี

สาระสำคัญของการชำระภาษีที่ชาวคอนโดฯ ต้องรู้

  • คอนโดมิเนียมที่มีชื่อในโฉนด/กรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็น บ้านหลังหลักมูลค่าไม่เกิน 50 ล้าน ไม่ว่าจะอยู่อาศัยเอง หรือปล่อยเช่า ให้ใช้เกณฑ์การเสียภาษีประเภทที่พักอาศัย ซึ่งจะได้รับการยกเว้นภาษี
  • คอนโดมิเนียมที่มีชื่อในโฉนด/กรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็น บ้านหลังหลักมูลค่า 50 ล้านขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่อาศัยเอง หรือปล่อยเช่า ให้ใช้เกณฑ์การเสียภาษีอัตราเดียวกันกับประเภทที่พักอาศัยบ้านหลังหลักตามราคาประเมินของคอนโดฯ ตั้งแต่ 50 ล้านขึ้นไป
  • คอนโดมิเนียมที่มีชื่อในโฉนด/กรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็น บ้านหลังอื่น ไม่ว่าจะอยู่อาศัยเอง หรือปล่อยเช่า เสียภาษีทุกหลังตั้งแต่บาทแรก โดยเสียภาษีเริ่มต้นในอัตรา 0.02% หรือ ล้านละ 200 บาท/ปี ใช้เกณฑ์การเสียภาษีอัตราเดียวกันกับประเภทที่พักอาศัยบ้านหลังอื่นตามราคาประเมินคอนโดฯ จากเดิมที่กฎหมายหลักกำหนดให้ที่พักอาศัยที่นำไปปล่อยเช่าหรือจัดเป็นประเภทอื่นๆ จะต้องเสียภาษีในอัตรา 0.3% หรือล้านละ 3,000 บาทต่อปี 

อ้างอิงจาก ข่าวกระทรวงการคลัง ฉบับที่ 161 / 2562 วันที่ 25 ธันวาคม 2562 สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง

วิธีคำนวณภาษีคำนวณอย่างไร?

  • ในช่วง 2 ปีแรก (ปี2563-2564) จะเสียภาษีแบบขั้นบันได (หรือคิดภาษีแบบอัตราก้าวหน้า) ตามมูลค่าของบ้านและที่ดิน คอนโดมิเนียม
  • ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์มาคำนวน (ไม่ใช่ราคาซื้อขาย) สามารถค้นหาราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ได้ที่ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/ ในส่วนของที่พักอาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเราสามารถค้นหาจากชื่อโครงการได้เลย


สูตรคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

มูลค่าที่ต้องประเมิน
มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินที่ดินต่อตารางวา x ขนาดที่ดิน

มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = (ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างต่อตารางเมตร x ขนาดสิ่งปลูกสร้าง) – ค่าเสื่อมราคา
มูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินห้องชุดต่อตารางเมตร x ขนาดห้องชุด
หมายเหตุ มูลค่าที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ห้องชุด รวมถึงการคำนวณค่าเสื่อมราคา เป็นไปตามที่กรมธนารักษ์กำหนดไว้

สูตรคำนวณภาษีของบ้านมีที่ดิน

ภาษีที่ต้องจ่าย = (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี

สูตรคำนวณภาษีของคอนโด

ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี

วิธีการคำนวณภาษีแบบขั้นบันได 

ในกรณีอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเกินภาษีขั้นที่ 1 จะต้องมีการคิดภาษีแบบขั้นบันไดหรือตามอัตราก้าวหน้า 

ตัวอย่าง บ้านหลังแรก มูลค่าบ้านและที่ดินรวม 90 ล้านบาท ต้องคำนวณดังนี้

ขั้นที่ 1 มูลค่า 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้น = 0 บาท
ขั้นที่ 2 มูลค่า 25 ล้านบาท x 0.03% = 7,500 บาท
ขั้นที่ 3 มูลค่า 15 ล้านบาท x 0.05% = 7,500 บาท
นำภาษีขั้นที่ 1 (0)+ ขั้นที่ 2 (7,500) + ขั้นที่ 3 (7,500) = 15,000 บาท

สรุป หากมีบ้านและที่ดินมูลค่ารวม 90 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด 15,000 บาท/ปี

ตัวอย่าง มูลค่าคอนโดมิเนียมรวม 125 ล้านบาท ประเภท บ้านหลังอื่น ต้องคำนวณดังนี้

ขั้นที่ 1 มูลค่า 50 ล้านบาท x 0.02% = 10,000 บาท
ขั้นที่ 2 มูลค่า 25 ล้านบาท x 0.03% = 7,500 บาท
ขั้นที่ 3 มูลค่า 25 ล้านบาท x 0.05% = 12,500 บาท
ขั้นที่ 4 มูลค่า 25 ล้านบาท x 0.10% = 25,000 บาท
นำภาษีขั้นที่ 1 (10,000)+ ขั้นที่ 2 (7,500) + ขั้นที่ 3 (12,500) + ขั้นที่ 4 (25,000) = 55,000 บาท

สรุป หากมีคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังที่สองมูลค่า 125 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด 55,000 บาท/ปี

ขั้นตอนการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นอย่างไร?


ภาพประกอบใบแจ้งข้อมูลรายการจาก tnnthailand.com

1. ตรวจสอบบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของตนเอง โดยเฉพาะในส่วนของ ประเภท, ขนาด, การใช้ประโยชน์
    หากพบว่าไม่ถูกต้องให้ยื่นแก้ไขที่สำนักงานเขตหรือองค์กรส่วนท้องถิ่นทันที

2. ตรวจสอบแบบแจ้งการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยเฉพาะในส่วนของ ประเภท, ขนาด, การใช้ประโยชน์, ราคาประเมิน, อัตราภาษี, ค่าภาษี
    หากพบว่าประเมินไม่ถูกต้องสามารถยื่นคัดค้านและอุทธรณ์ได้

3. ไปชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างภายในเวลาที่กำหนด (เฉพาะปี 2563 ขยายเวลาการชำระไปจนถึงวันที่ 31 สิงหาคม 2563 ปีอื่นๆ ชำระให้เสร็จภายในเดือนเมษายน)

รู้หรือไม่?

  • หากเป็นเจ้าของบ้าน และคอนโดฯ หลายหลัง ควรมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่แพงที่สุด เพื่อให้เป็นบ้านหลังหลักจะได้รับการยกเว้นภาษี (กรณีมูลค่าการประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท) ส่วนหลังอื่นๆ อาจจะยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ในบรรดาลูกหลาน หรือเครือญาติเพื่อเป็นบ้านหลังแรก ก็จะได้รับการยกเว้นภาษีเช่นกัน
  • แต่ในความเป็นจริงแล้ว ภาระภาษีที่เรียกเก็บนั้นถือว่าค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เราต้องชำระ
  • ผู้ที่ซื้ออสังหาฯ ไว้สำหรับการลงทุนระยะสั้น ระยะยาว ไม่ว่าจะขายต่อ ปล่อยเช่า อาจจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก เพราะต้นทุนไม่ได้สูงขึ้น การชำระภาษีในบ้านหลังอื่นๆ เพียงแค่ล้านละ 200 บาท/ปี/หลังเท่านั้น (กรณีมูลค่าการประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท) 

*อ้างอิงข้อมูลจาก

 พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง

ข่าวกระทรวงการคลัง ฉบับที่ 161 / 2562 วันที่ 25 ธันวาคม 2562 สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง


บทความที่เกี่ยวข้อง:


พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ตัวแทนบริการอสังหาริมทรัพย์ ให้คำปรึกษาฝากขายปล่อยเช่า และการซื้อขายเช่าคอนโดมือสองครบทุกขั้นตอน บริหารโครงการที่พักอาศัย/โครงการเพื่อการพาณิชย์ บริหารงานขายและการตลาดโครงการ ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ กับประสบการณ์ที่มากกว่า 20 ปี เติมเต็มทุกความต้องการอย่างแท้จริง สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมโทร 02 688 7555หรือ คลิกที่นี่เพื่อค้นหายูนิตฝากขายฝากเช่าได้เลยครับ 

ติดต่อ PLUS PROPERTY

เรื่องเด่นน่าสนใจ

เรื่องราวยอดนิยม

โครงการแนะนำ

Free E-book

5 เทคนิคหาเช่าคอนโดให้สบายใจก่อนแพ็คกระเป๋าเข้าอยู่

5 เทคนิคหาเช่าคอนโดให้สบายใจก่อนแพ็คกระเป๋าเข้าอยู่

ปัจจุบันการหาที่พักอาศัยในเมืองสำหรับคนที่ต้องการความสะดวกสบายในเรื่องการเดินทางการใช้ชีวิตประจำวัน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภท คอนโดมิเนียม กำลังเป็นที่นิยมกันมาก แต่สำหรับคนที่ยังตัดสินใจซื้อไม่ได้ ย้ายที่ทำงานบ่อย หรือมีงบประมาณที่จำกัดในการเลือกที่อยู่อาศัย คู่มือการหาเช่าคอนโดเล่มนี้จากพลัส พร็อพเพอร์ตี้ เปรียบเสมือนเป็นไกด์นำทาง และจะมาบอกเทคนิคดีๆ ไว้ให้คุณหาเช่าคอนโดให้สบายใจตอบโจทย์ทุกความต้องการ

กรอกอีเมลของคุณเพื่อดาวน์โหลด