ซื้อคอนโดไม่เสียค่าคอมฯ ทำอย่างไร

09 ต.ค. 2020 เทคนิคการซื้อขายเช่า


ในการซื้อขายคอนโดผ่านตัวแทนอสังหาฯ ส่วนใหญ่ แน่นอนว่าค่าคอมมิชชั่นคือภาระหน้าที่ของผู้ขายต่อตัวแทนอสังหาฯ เป็นหลัก แต่ในหลายกรณี ผู้ขายก็มักรวมเอาค่าคอมฯ ที่ตนเองต้องจ่ายเข้ามาอยู่ในราคาซื้อ-ขายกับผู้ซื้อ ในฐานะผู้ซื้อ หากอยากเลี่ยงการถูกบวกค่าคอมมิชชั่นในราคาซื้อ-ขายของเรา จะมีวิธีการอย่างไร คำตอบอยู่ในบทความนี้แล้ว

วิธีที่ 1 - ซื้อโดยตรงกับโครงการ

สำหรับผู้ซื้อที่อยากเลี่ยงค่าคอมมิชชั่นที่อาจถูกรวมในราคาซื้อ-ขาย แน่นอนว่าทางเลือกแรกคือการซื้อโดยตรงกับโครงการ ในทางนี้ ผู้ซื้อจะสามารถเลี่ยงการเสียค่าคอมมิชชั่นได้ เพราะถือเป็นการทำธุรกรรมโดยตรงระหว่างผู้ขาย (โครงการ) และผู้ซื้อ ไม่มีคนกลางใด ๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง

หรือต่อให้มี ‘คนกลาง’ เข้ามาในฐานะนายหน้า (ไม่ว่าจะเป็นบุคคลหรือบริษัทที่โครงการจ้างหรือเปิดรับ) เข้ามาเป็นผู้คอยประสานงาน  ค่าคอมมิชชั่น/ค่าตอบแทนก็ยังคงถือว่าเป็นภาระของโครงการอยู่ดีและไม่ใช่ของผู้ซื้อ ในวิธีแรกนี้ ผู้ซื้อจึงสามารถอุ่นใจได้ว่าตนเองจะไม่เสียค่าคอมมิชชั่นหรือค่าตอบแทนใดให้คนกลาง

อย่างไรก็ดี การซื้อโดยตรงกับโครงการก็มีจุดอ่อนสำคัญที่ผู้ซื้อต้องตระหนักอย่างถี่ถ้วน เพราะส่วนใหญ่โอกาสที่จะซื้อโดยตรงกับโครงการมักเป็นเฉพาะช่วงพรีเซล หรือระหว่างโครงการกำลังสร้าง (หรือกระทั่งยังไม่สร้าง) เท่านั้น ซึ่งเป็นช่วงที่ผู้ซื้อจะยังไม่มีโอกาสได้เห็นตึกและลักษณะห้องจริง ไม่สามารถประเมินการทำงานของนิติบุคคลคอนโด, ลักษณะของผู้อยู่อาศัยร่วม และปัจจัยอื่น ๆ ที่สามารถทำได้เมื่อคอนโดก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาว่าเราเหมาะหรือไม่เหมาะกับโครงการนี้

ใน ‘โครงการที่มีคุณภาพ’ หรือ ‘ทำเลดี’ จำพวกคอนโดติดรถไฟฟ้า ส่วนใหญ่จะ sold out กันตั้งแต่ช่วงพรีเซล ผู้ซื้อที่ไม่รีบซื้อในช่วงนี้ จึงแทบไม่มีโอกาสอีกเลยที่จะได้ซื้อกับโครงการโดยตรง หรือต่อให้มีโอกาส ก็อาจเหลือตำแหน่งยูนิตที่ดีให้เลือกน้อยแล้ว แต่ครั้นจะให้ซื้อช่วงพรีเซล ความกังวลเรื่องสภาพจริงของคอนโด, การบริหารงานของนิติฯ จนกระทั่งลักษณะการอยู่อาศัยของเพื่อนข้างห้องก็ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณาเช่นกัน รวมทั้งสำหรับใครที่อยากซื้อคอนโดแบบพร้อมเข้าอยู่ การซื้อช่วงพรีเซลจึงไม่ใช่ทางเลือกแน่นอน

PLUS+ Tips

  • โครงการคอนโดที่มีคุณภาพจะมีการว่าจ้างบริษัทตัวแทนอสังหาฯ ที่มีคุณภาพให้มาช่วยดูแลโครงการตั้งแต่เริ่มขายจนถึงกระทั่งเป็นนิติบุคคลฯ ในการประเมินคุณภาพของโครงการคอนโดในช่วงพรีเซล ในขั้นแรกผู้ซื้อจึงอาจประเมินจากประวัติคุณภาพและชื่อเสียงของบริษัทตัวแทนฯ ที่โครงการว่าจ้างมา (เช่น พลัส พร็อพเพอร์ตี้) รวมทั้งของผู้พัฒนาของโครงการเอง (เช่น แสนสิริ) ควบคู่กัน

วิธีที่ 2 - ซื้อโดยตรงกับผู้ขาย

เหมือนกับการซื้อโดยตรงกับโครงการ การซื้อโดยตรงกับผู้ขายหรือเจ้าของห้องช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเลี่ยงการถูกบวกค่าคอมมิชชั่นในราคาซื้อ-ขายได้ แต่ในวิธีการนี้ ช้อสำคัญคือผู้ซื้อควรมีความช่ำชองหรือเคยมีประสบการณ์ในการซื้อคอนโดมือสองมาก่อนแล้ว รู้วิธีตรวจสอบสัญญา, ตรวจสอบโฉนด, การดำเนินเอกสารตลาดจนการเจรจาต่าง ๆ

ผู้ซื้อที่ไม่มีความชำนาญอาจเสี่ยงเจอกับมิจฉาชีพ ถูกหลอกขายห้อง ตลอดจนถูกปลอมแปลงเอกสารสำคัญต่าง ๆ จนตนเองเสียเปรียบ ถูกริบเงินมัดจำเมื่อกู้ไม่ผ่าน (เพราะไม่ได้ตกลงกับผู้ขายก่อนล่วงหน้า) และปัญหาปลีกย่อยต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้น


วิธีที่ 3 - ซื้อกับตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ ที่ระบุว่าราคาซื้อ-ขายและค่าคอมฯ แยกกันอย่างชัดเจน

ในวิธีหรือจะกล่าวว่า ‘เทคนิค’ สุดท้ายนี้ ผู้ซื้อไม่ได้เลี่ยงคนกลาง ไม่ได้ซื้อขายโดยตรงกับผู้ซื้อ กลับกันผู้ซื้อพูดคุยและประสานงานทุกอย่างกับนายหน้าอสังหาฯ แต่สามารถเลี่ยงการถูกบวกค่าคอมฯ ในราคาซื้อ-ขายได้ด้วยการสอบถามกับนายหน้าฯ อย่างตรงไปตรงมาเลยว่า:

1)  ราคาขายเท่าไหร่?

    2)  อัตราค่าคอมฯ เท่าไหร่?

3)  อัตราดังกล่าวบวกเพิ่มในราคาซื้อ-ขายหรือไม่?

นายหน้าอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์ส่วนใหญ่จะเข้าใจผู้ซื้อดีอยู่แล้วว่าไม่อยากถูกบวกค่าคอมฯ เพิ่มในราคาซื้อ-ขายเพราะการบวกเพิ่มดังกล่าวย่อมหมายถึงราคาซื้อ-ขายที่สูงขึ้นมา โดยหากเขาสามารถตกลงราคาซื้อ-ขายและค่าคอมฯ แบบแยกกันกับผู้ขายได้ ส่วนใหญ่ก็จะเปิดเผยตรง ๆ กับผู้ซื้ออยู่แล้วเพื่อให้ผู้ซื้อสบายใจและสนใจที่จะปิดดีลมากขึ้น

ทั้งนี้ ความสำเร็จในตรงนี้จะขึ้นอยู่กับผู้ขายเป็นหลักว่ามีความพร้อมที่จะจ่ายค่าคอมฯ มากแค่ไหน (เพราะอย่าลืมว่า ณ จุดนี้ ภาระหน้าที่ค่าคอมฯ จะเป็นของเขาคนเดียว หรืออย่างน้อย 80-90%) ผู้ขายที่ไม่มีปัญหาเรื่องค่าคอมฯ อยากปิดดีลเร็ว ส่วนใหญ่ก็จะตั้งราคาซื้อ-ขายที่เป็นธรรมอย่างมากที่สุดให้กับผู้ซื้อ เป็นต้น

สรุป

● ผู้ซื้อสามารถเลี่ยงการถูกบวกค่าคอมฯ ในราคาซื้อขายผ่าน 3 วิธีหลัก ได้แก่ ซื้อโดยตรงกับโครงการ, ซื้อโดยตรงกับคนขาย, และซื้อผ่านตัวแทนฯ ที่สามารถเจรจาให้ผู้ขายไม่รวมค่าคอมฯ ในราคาซื้อ-ขายได้

● ซื้อโดยตรงกับโครงการมีจุดด้อยคือมักเป็นช่วงพรีเซล ผู้ซื้อยังไม่ได้เห็นตึกและสภาพแวดล้อมจริงและไม่เหมาะกับคนที่อยากซื้อคอนโดแบบพร้อมอยู่

● ซื้อโดยตรงกับคนขายมีจุดด้อยคือเสี่ยงเจอมิจฉาชีพและปัญหาปลีกย่อย

● ซื้อผ่านตัวแทนฯ ที่เปิดเผยอย่างตรงไปตรงมากับผู้ซื้อเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดในการเลี่ยงค่าคอมฯ อย่างมีประสิทธิภาพ เพราะนอกจากจะสามารถเลี่ยงค่าคอมฯ ได้แล้ว ยังอุ่นใจเรื่องความน่าเชื่อถือของผู้ขายและความสะดวกในการดำเนินการทางเอกสารต่าง ๆ 

บทความที่เกี่ยวข้อง:

หาคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: ซื้อคอนโด, คอนโดพร้อมอยู่, คอนโดติดรถไฟฟ้า

พลัสฯ ช่วยหาอสังหาที่ใช่ ผ่านที่ปรึกษาที่รู้จริง ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขาย ปล่อยเช่า และการซื้อขายคอนโดมือสอง ครบทุกขั้นตอน พร้อมบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ หากสนใจอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการคอนโดสามารถโทรติดต่อขอคำปรึกษาได้ที่ 02688 7555 หรือ คลิกที่นี่

ลงทะเบียนเพื่อรับคำแนะนำเพิ่มเติมจากโครงการที่ท่านสนใจ

เรื่องเด่นน่าสนใจ

เรื่องราวยอดนิยม

โครงการแนะนำ

Free E-book

5 เทคนิคหาเช่าคอนโดให้สบายใจก่อนแพ็คกระเป๋าเข้าอยู่

5 เทคนิคหาเช่าคอนโดให้สบายใจก่อนแพ็คกระเป๋าเข้าอยู่

ปัจจุบันการหาที่พักอาศัยในเมืองสำหรับคนที่ต้องการความสะดวกสบายในเรื่องการเดินทางการใช้ชีวิตประจำวัน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภท คอนโดมิเนียม กำลังเป็นที่นิยมกันมาก แต่สำหรับคนที่ยังตัดสินใจซื้อไม่ได้ ย้ายที่ทำงานบ่อย หรือมีงบประมาณที่จำกัดในการเลือกที่อยู่อาศัย คู่มือการหาเช่าคอนโดเล่มนี้จากพลัส พร็อพเพอร์ตี้ เปรียบเสมือนเป็นไกด์นำทาง และจะมาบอกเทคนิคดีๆ ไว้ให้คุณหาเช่าคอนโดให้สบายใจตอบโจทย์ทุกความต้องการ

กรอกอีเมลของคุณเพื่อดาวน์โหลด