คู่มือรีโนเวตคอนโดมือสอง เปลี่ยนห้องเก่าให้น่าลงทุน งบไม่บานปลาย

หากพูดถึงการเลือกเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ นั้น “ความสะดวกสบายในการเดินทาง” และ “การใช้ชีวิตที่สมบูรณ์แบบรอบด้าน”  ถือเป็นสองปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยเกิดความลังเลไม่น้อย โดยเฉพาะในการเลือกเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้า VS คอนโดติดห้าง ซึ่งเป็นประเด็นที่ต้องชั่งน้ำหนักให้ดี เพราะทำเลทั้งสองรูปแบบนี้มอบประสบการณ์การอยู่อาศัยและไลฟ์สไตล์ที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ในบทความนี้ พลัสฯ จะพาไปเจาะลึกข้อดีและข้อควรระวังของทั้งสองทำเล พร้อมแนะนำ 10 โครงการที่น่าสนใจ ติดทั้งรถไฟฟ้าและห้างสรรพสินค้าชั้นนำ เพื่อให้คุณได้เลือกพักอาศัยในทำเลที่เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์ที่สุด 5 คอนโดติดรถไฟฟ้าที่น่าสนใจ 1. เวีย 34 (Via 34) เวีย 34 เป็นคอนโด Low Rise สไตล์บูทีค ที่เน้นความเป็นส่วนตัวสูงในซอยสุขุมวิท 34 โดดเด่นด้วยการออกแบบสไตล์ Modern Contemporary ผสมผสานศิลปะและฟังก์ชันอย่างลงตัว มอบบรรยากาศที่เงียบสงบ ร่มรื่น หลีกหนีความวุ่นวาย แต่ยังคงเชื่อมต่อความสะดวกสบาย ด้วยทำเลที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้า BTS สถานีทองหล่อ และแหล่งไลฟ์สไตล์ระดับพรีเมียม ในระยะที่เดินเท้าไป-กลับได้อย่างสบายๆ ยูนิตแนะนำ: 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 94.25 ตารางเมตร คลิก 2. ควอทโทร บาย แสนสิริ (Quattro by Sansiri) ควอทโทร บาย แสนสิริ โครงการคอนโด High Rise ระดับ Super Luxury ใจกลางทองหล่อซอย 4 โดดเด่นด้วยการออกแบบที่หรูหรา ใช้วัสดุระดับพรีเมียม และมีบริการ Extra Service คอยดูแลผู้อยู่อาศัยในโครงการ มอบบรรยากาศการอยู่อาศัยระดับ 5 ดาว ในทำเลติดรถไฟฟ้าและคอมมูนิตีมอลล์ชั้นนำ ยูนิตแนะนำ: 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 78.67 ตารางเมตร คลิก 3. ดิ เอส สุขุมวิท 36 (The Esse Sukhumvit 36) คอนโดระดับ Super Luxury ที่ตั้งอยู่ติดถนนเส้นหลักริมซอยสุขุมวิท 36 ติดจุดขึ้นสถานีรถไฟฟ้า BTS ทองหล่อ โดดเด่นด้วยสถาปัตยกรรมที่ผสมผสานศิลป์ดั้งเดิมกับศิลป์ร่วมสมัยได้อย่างลงตัว ภายใต้แนวคิด A Harmony of Contrast กับบรรยากาศที่เงียบสงบ การออกแบบที่หรูหราท่ามกลางไลฟ์สไตล์ใจกลางเมือง และฟังก์ชันการใช้ชีวิตที่ตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยระดับพรีเมียม ยูนิตแนะนำ:…

เมื่อครอบครัวเติบโตขึ้นและต้องการยกระดับคุณภาพชีวิต หลายคนที่เคยคุ้นชินกับความสะดวกสบายจากการเช่าคอนโดสุขุมวิทกลางเมือง อาจต้องเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยที่กว้างขวางและเป็นส่วนตัวมากขึ้น โดย “บ้านกรุงเทพกรีฑา” ก็ถือเป็นหนึ่งในตัวเลือกอันดับต้นๆ ที่ตอบโจทย์ได้อย่างสมบูรณ์แบบ สำหรับใครที่ยังสงสัยว่ากรุงเทพกรีฑาอยู่แถวไหน ทำเลศักยภาพนี้ตั้งอยู่ทางฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ เชื่อมต่อเส้นทางสำคัญอย่างพระราม 9 ศรีนครินทร์ และร่มเกล้า พร้อมกับบรรยากาศที่เอื้อต่อการใช้ชีวิตของสมาชิกทุกคนในครอบครัวอย่างแท้จริง ในบทความนี้ พลัสฯ จะพาคุณไปสำรวจ 5 โครงการบ้านกรุงเทพกรีฑาระดับพรีเมียม สำหรับไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับโดยเฉพาะ พร้อมเจาะลึกว่าย่านกรุงเทพกรีฑาน่าอยู่จริงไหม และเคล็ดลับในการเลือกที่อยู่อาศัย ให้ตรงใจคุณที่สุด แนะนำ 5 บ้านกรุงเทพกรีฑาระดับพรีเมียม 1. มอลตัน เกทส์ กรุงเทพกรีฑา (Malton Gates Krungthep Kreetha) บ้านเดี่ยวกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ระดับ Super Luxury ที่มาพร้อมกับการออกแบบที่ได้แรงบันดาลใจจากบ้านใจกลางกรุงลอนดอน ผสมผสานสถาปัตยกรรมแบบคลาสสิกและโมเดิร์นเข้าด้วยกันอย่างลงตัว พร้อมความเป็นส่วนตัวขั้นสุดด้วยเอกสิทธิ์เพียง 49 ยูนิตเท่านั้น แวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกชั้นนำอย่างครบครัน เพื่อคุณภาพชีวิตที่มีแต่ความสุขและอบอุ่นในที่เดียว ยูนิตแนะนำ: 4 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 448.0 ตารางเมตร คลิก 2. นันทวัน พระราม 9 – กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ (Nantawan Rama 9 – New Krungthepkreetha) บ้านกรุงเทพกรีฑาระดับคฤหาสน์หรู สะท้อนรสนิยมแห่งความสำเร็จ  โดดเด่นด้วยการออกแบบสไตล์ French Eclectic ที่เรียบหรู บนทำเลศักยภาพของถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ที่เชื่อมต่อทั้งย่านใจกลางเมืองและระบบรถไฟฟ้าได้อย่างง่ายดาย พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการขนาดใหญ่ที่พร้อมรองรับทุกไลฟ์สไตล์ และระบบสายไฟใต้ดินทั้งโครงการ ให้บรรยากาศที่โปร่งโล่ง สบาย ตอบโจทย์การพักผ่อนอย่างลงตัว ยูนิตแนะนำ: 4 ห้องนอน 5 ห้องน้ำ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 302.0 ตารางเมตร คลิก 3. เศรษฐสิริ กรุงเทพกรีฑา (Setthasiri Krungthep Kreetha) โครงการบ้านเดี่ยวกรุงเทพกรีฑา ออกแบบโดยเน้นความร่มรื่นและพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่เพื่อความรู้สึกที่ผ่อนคลายตลอดการพักอาศัย พร้อมตัวเลือกบ้านเดี่ยวถึง 6 ขนาด และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ครอบครัวได้อย่างลงตัว ร่วมกับทำเลที่ตั้งที่สามารถเชื่อมต่อเส้นทางได้หลากหลาย ตอบโจทย์ทุกการเดินทาง ไม่ว่าจะเป็นถนนกรุงเทพกรีฑา ถนนรามคำแหง ถนนศรีนครินทร์ และถนนมอเตอร์เวย์ ยูนิตแนะนำ: 4 ห้องนอน 5 ห้องน้ำ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 393.0 ตารางเมตร คลิก 4. นาราสิริ กรุงเทพกรีฑา (Narasiri Krungthep Kreetha)…

เคยมองข้ามคอนโดเก่าๆ โทรมๆ กันบ้างไหม? เมื่อพูดถึงคอนโดมิเนียม เชื่อว่าหลายๆ คนมักจะให้ความสนใจกับคอนโดโครงการใหม่ที่มีความครบครันรอบด้าน แต่ขณะเดียวกัน ห้องคอนโดในทำเลทองเหล่านี้ก็ถือเป็นขุมทรัพย์ที่นักลงทุนอสังหาฯ มืออาชีพมักจะมองหาเพื่อนำมารีโนเวตคอนโดมือสองให้น่าอยู่ยิ่งกว่าเดิม ซึ่งการรีโนเวตคอนโดนั้น ไม่ใช่เพียงแค่การทาสีหรือเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ใหม่ให้ดูสวยงามสะอาดตาเท่านั้น แต่ยังเป็นช่องทางลงทุนที่จะช่วยยกระดับทั้งมูลค่าของทรัพย์สิน (Capital Gain) และอัตราค่าเช่า (Rental Yield) ได้ไม่น้อย ในบทความนี้ พลัสฯ จะพาไปเจาะลึกทุกขั้นตอนของการรีโนเวตคอนโดมือสอง ตั้งแต่เหตุผลว่าทำไมถึงควรลงทุน วิธีการเลือกซื้อห้องให้คุ้มค่าที่สุด ขั้นตอนการรีโนเวตคอนโด ที่ถูกต้องและปลอดภัย ไปจนถึงข้อควรระวังต่างๆ เพื่อเปลี่ยนห้องเก่าๆ ที่ทุกคนมองข้าม ให้กลายเป็นห้องคอนโดที่ใครก็อยากย้ายเข้ามาอยู่อาศัย ทำไม “คอนโดมือสองน่าลงทุน” ถึงเป็นโอกาสทองที่ห้ามพลาด? หลายคนอาจสงสัยว่า ทำไมการลงทุนรีโนเวตคอนโดมือสองที่ต้องต่อเติมซ่อมแซมเพิ่มเติม ถึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจไม่แพ้กับการลงทุนในคอนโดติดรถไฟฟ้าโครงการใหม่พร้อมอยู่ โดยเหตุผลสำคัญที่ทำให้คอนโดมือสองน่าลงทุนมีดังนี้ เมื่อเปรียบเทียบกับโครงการเปิดใหม่ในทำเลเดียวกัน คอนโดมือสอง มักจะมีราคาประเมินต่อตารางเมตรที่ถูกกว่าอย่างเห็นได้ชัด ส่งผลโดยตรงต่อส่วนต่างกำไร (Margin) ที่สามารถนำไปใช้เป็นงบรีโนเวตคอนโดมือสองได้อย่างสบายๆ โครงการคอนโดมิเนียมเก่ามักจะตั้งอยู่ในทำเลไข่แดงที่หาคอนโดโครงการใหม่ๆ ได้ยากในปัจจุบัน เช่น โซนสุขุมวิทตอนต้น-กลาง โซนสีลม-สาทร หรือทำเลคอนโดติดรถไฟฟ้าสถานีหลักๆ ซึ่งมักจะมีมูลค่าที่ดินสูงขึ้นเรื่อยๆ จนทำให้โครงการคอนโดใหม่ๆ มีราคาที่สูงจนเกินเอื้อม จุดเด่นของโครงการคอนโดในอดีตคือเลย์เอาท์ของห้องที่กว้างขวาง มีความโปร่งโล่งกว่าคอนโดยุคใหม่ๆ ที่นิยมห้องขนาดสตูดิโอและหนึ่งห้องนอนเป็นหลัก ทำให้เจ้าของห้องมีพื้นที่ใช้สอยเหลือเฟือสำหรับการออกแบบ จัดสรรฟังก์ชัน และตกแต่งห้องได้อย่างอิสระ หากลงทุนซื้อคอนโดอ่อนนุชที่เป็นโครงการเก่าหลักสิบปี  นำมาปรับปรุงโครงสร้างและตกแต่งภายในใหม่ให้น่าสนใจ ก็จะสามารถดึงดูดทั้งกลุ่มผู้เช่าที่เป็น First Jobber คนทำงานรุ่นใหม่  หรือชาวต่างชาติที่ชื่นชอบห้องพักดีไซน์สวยๆ ในอัตราค่าเช่าที่เพิ่มสูงขึ้น เลือกคอนโดเก่าอย่างไร ให้รีโนเวตแล้วคุ้มค่าที่สุด ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อคอนโดมือสองเพื่อนำมารีโนเวต ควรพิจารณาปัจจัยเหล่านี้อย่างรอบคอบเพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุน ประเมินโครงสร้างและพื้นที่ส่วนกลาง การเลือกคอนโดมือสองมารีโนเวต จะพิจารณาจากทำเลดีอย่างเดียวไม่ได้ ต้องพิจารณาโครงสร้างอาคารโดยรวมว่ายังมีความแข็งแรง ทนทาน มีการบำรุงดูแลอย่างต่อเนื่อง รวมถึงพื้นที่ส่วนกลางต่างๆ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ที่จอดรถ ลิฟต์โดยสาร ไปจนถึงการบริหารจัดการของนิติบุคคล ที่อาจส่งผลกระทบโดยตรงต่อมูลค่าโดยรวมของทรัพย์สินและทำให้ปล่อยเช่าได้ยากขึ้น เช็กงานระบบภายในให้อยู่ในสภาพดี ปัญหาคลาสสิกของคอนโดมือสอง คือ สภาพงานระบบภายในต่างๆ เช่น รอยรั่วซึม สภาพท่อน้ำประปา ท่อน้ำทิ้ง ระบบไฟฟ้า และระบบปรับอากาศภายในอาคาร ที่หากระบบเหล่านี้ชำรุดเสียหาย ก็อาจทำให้ต้องจัดสรรงบรีโนเวตไปกับการซ่อมแซมเพิ่มเติมด้วย วิเคราะห์กลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เพื่อให้การลงทุนรีโนเวตคอนโดมือสองเป็นไปอย่างครอบคลุม นักลงทุนควรมีกลุ่มเป้าหมายในใจเสียก่อน ว่าห้องคอนโดนี้จะทำเพื่อลูกค้ากลุ่มไหนเป็นหลัก เช่น หากกลุ่มเป้าหมายคือนักศึกษา ควรเน้นที่ความคุ้มค่า มีโต๊ะทำงานให้ใช้ แต่หากกลุ่มเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติหรือครอบครัว อาจจะต้องทุ่มงบไปกับการออกแบบพื้นที่ส่วนกลาง ห้องครัว และห้องน้ำให้มีความทันสมัยและปลอดภัยเป็นหลัก ขั้นตอนการรีโนเวตคอนโดให้คุ้มค่าและปลอดภัย การรีโนเวตคอนโดเก่าหรือกลายเป็นห้องใหม่สไตล์โมเดิร์นที่น่าสนใจนั้น จำเป็นต้องมีกระบวนการทำงานที่เป็นระบบและชัดเจน เพื่อควบคุมไม่ให้งบบานปลายและหลีกเลี่ยงข้อพิพาทกับทางนิติบุคคลและบุคคลที่สาม โดยขั้นตอนการรีโนเวตคอนโดหลักๆ สามารถสรุปออกมาเป็น 5 ขั้นตอน ดังนี้ ขั้นที่ 1: วางแผน คัดเลือกทีมงาน…

ประสบการณ์คนรัก รีไฟแนนซ์กู้ร่วมซื้อบ้าน ซื้อคอนโด มีข้อดีอย่างไร? สำหรับตัวอย่างจากเคสนี้ ลูกค้าเก่าของพลัสฯ ได้ แวะเวียนมาหาเราพร้อมกับคนรู้ใจ มาพร้อมข่าวดีที่กำลังจะสละโสด จึงได้ทราบว่าคอนโดหนุ่มโสดที่ทางเราช่วยสรรหาให้ลูกค้าเมื่อ 4 ปีที่แล้ว ตอนนี้แปรสภาพกลายเป็นเรือนหอไปแล้ว ด้วยความที่เป็นลูกค้ากับพลัสฯ มานาน จึงมาปรึกษาเราเรื่องของการรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) และขอกู้ร่วมไปในตัว โดยเราสามารถให้คำปรึกษาได้เบื้องต้น และสามารถแนะนำธนาคารที่ให้ข้อมูลในรายละเอียดได้อย่างดี เพื่อใช้เป็นข้อมูลในการตัดสินใจ ปัจจุบันลูกค้าซึ่งเป็นฝ่ายชายนั้นได้ผ่อนคอนโดมาเป็นระยะเวลา 4 ปี และฝ่ายหญิงอยากมีบทบาทในการช่วยเหลือฝ่ายชายในการผ่อนเรือนหอร่วมกัน ซึ่งลูกค้าผ่อนมาแล้วถึง 4 ปี จึงเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่ลูกค้าจะรีไฟแนนซ์บ้านเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยลง และข้อดีอย่างหนึ่งของการรีไฟแนนซ์บ้านก็คือ เป็นโอกาสหนึ่งที่ผู้กู้จะขอเพิ่มผู้กู้ร่วมไปพร้อมๆ กัน เรียกได้ว่ายิงปืนนัดเดียวได้นกถึงสองตัว สำหรับการดำเนินการในส่วนของธนาคารนั้นคือการเพิ่มชื่อผู้กู้ร่วม สามารถทำไปพร้อมๆ กับการรีไฟแนนซ์บ้านได้  แต่การจะทำให้อีกฝ่ายมาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกันนั้นต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งมีค่าใช้จ่าย ดังนี้ 1. ค่าใช้จ่ายในการให้ ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน 2. ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย โดยนำ 50% ของราคาประเมินมาเป็นเงินได้พึงประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ ถือครองกรรมสิทธิ์ และคำนวณภาษีตามฐานภาษี 3. ค่าอากรสแตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า ในกรณีที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป หรือถือครองตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป ถ้าไม่เข้าเงื่อนไขนี้จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทนในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่า ตัวอย่างเช่น หากบ้านมีราคาซื้อขาย 3.8 ล้านบาท ราคาประเมิน 2.5 ล้านบาท และเจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมากกว่า 1 ปี จะมีค่าใช้จ่ายในการเพิ่มเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมดังนี้ หลังจากที่ลูกค้ารีไฟแนนซ์บ้านตั้งแต่ปีที่ 5 เป็นต้นไปโดยไม่กู้เพิ่ม นอกจากจะทำให้อัตราดอกเบี้ยลดลงจากเดิมที่อัตราดอกเบี้ยลอยตัวอยู่ที่ 6.87% ก็ได้อัตราดอกเบี้ยคงที่อีกครั้งที่ 1.25% ในช่วงเดือนที่ 1-8 3.25% ในช่วงเดือนที่ 9-16 และ 5.50% ในช่วงเดือนที่ 17-36 ก่อนจะลอยตัวตั้งแต่เดือนที่ 37 เป็นต้นไปที่ 5.75% (เปรียบเทียบได้ดังตารางด้านล่าง)   อีกทั้งเมื่อลูกค้ารีไฟแนนซ์บ้านพร้อมเพิ่มผู้กู้ร่วมแล้ว ทำให้สามารถเพิ่มจำนวนเงินที่ผ่อนในแต่ละงวดให้มากขึ้นได้ จากเดิมผ่อนเองคนเดียว 24,000 บาทต่อเดือน ก็เปลี่ยนเป็นช่วยกันผ่อนคนละ 15,000 บาท ทำให้สามารถผ่อนเพิ่มขึ้นเป็น 30,000 บาทต่อเดือน เมื่อเปรียบเทียบกับการไม่รีไฟแนนซ์บ้านและไม่เพิ่มผู้กู้ร่วม กับการรีไฟแนนซ์บ้านและเพิ่มผู้กู้ร่วม แล้วการรีไฟแนนซ์บ้าน และเพิ่มผู้กู้ร่วมทำให้นอกจากจะลดดอกเบี้ยจ่ายทั้งหมดลงถึง 55% แล้ว ขณะเดียวกันก็ทำให้ผ่อนหมดเร็วขึ้น จากเดิมที่ต้องใช้เวลาผ่อน 29 ปี 4 เดือน ก็เหลือเพียงผ่อน…

การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมถือเป็นเป้าหมายหลักของคนวัยทำงานที่กำลังมองหาความมั่นคง โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการเปลี่ยนสถานะจากการเป็นผู้เช่าคอนโดสุขุมวิท มาสู่การซื้อเพื่อถือครองกรรมสิทธิ์เป็นของตนเอง แต่การตัดสินใจซื้อและผ่อนคอนโดนั้น ไม่ใช่เพียงแค่การเลือกทำเลคอนโดติดรถไฟฟ้าหรือรูปแบบห้องที่ถูกใจ แต่ยังหมายถึงภาระผูกพันทางการเงินระยะยาวที่อาจใช้เวลานับสิบปี ซึ่งต้องอาศัยความรู้ ความเข้าใจ และการวางแผนทางการเงินที่รัดกุมเป็นอย่างมาก ในบทความนี้ พลัสฯ จะพาคุณไปเจาะลึกทุกขั้นตอนสำคัญของการผ่อนคอนโด ตั้งแต่การเตรียมเอกสารให้พร้อม วิธีคำนวณค่างวดเบื้องต้น ไปจนถึงเคล็ดลับการจัดการระหว่างผ่อน เพื่อให้คุณก้าวสู่การเป็นเจ้าของคอนโดในฝันได้อย่างมั่นใจและไร้กังวล ผ่อนคอนโด ต้องใช้อะไรบ้าง เตรียมตัวอย่างไรให้ราบรื่น การยื่นขอสินเชื่อถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญที่สุดในการผ่อนคอนโด เพราะเป็นตัวกำหนดวงเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาผ่อนชำระ ซึ่งส่งผลต่อการวางแผนการเงินในระยะยาว ตลอดจนโอกาสในการได้รับการอนุมัติสินเชื่อ สำหรับว่าที่เจ้าของห้องมือใหม่ที่กำลังสงสัยว่าการผ่อนคอนโดต้องใช้อะไรบ้าง เพื่อให้ธนาคารอนุมัติสินเชื่อได้อย่างราบรื่นและรวดเร็วที่สุด สามารถแบ่งการเตรียมความพร้อมออกเป็น 2 ส่วนหลักๆ ดังนี้ การเช็กความพร้อมทางการเงิน สิ่งสำคัญอันดับแรกที่ส่งผลโดยตรงต่อการพิจารณาสินเชื่อคือ “ประวัติเครดิต” ธนาคารจะตรวจสอบว่าคุณมีวินัยทางการเงินมากน้อยเพียงใด และมีภาระหนี้สินเดิม (เช่น ค่างวดรถ หรือหนี้บัตรเครดิต) อยู่เท่าไหร่ ดังนั้น เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติ ผู้กู้ควรเตรียมความพร้อมดังนี้  เอกสารสำคัญที่ต้องใช้ในการผ่อนคอนโด ไม่ว่าคุณจะเลือกซื้อคอนโดอ่อนนุชโครงการใหม่ หรือสนใจคอนโดมือสองในทำเลยอดฮิตอื่นๆ การเตรียมเอกสารให้พร้อมและครบถ้วนตั้งแต่เนิ่นๆ จะช่วยลดระยะเวลาและความยุ่งยากในขั้นตอนการพิจารณาของธนาคารได้อย่างมาก แม้ว่าแต่ละสถาบันการเงินอาจมีรายละเอียดการขอเอกสารที่แตกต่างกันออกไป แต่โดยทั่วไปจะมีเอกสารหลักที่จำเป็นต้องเตรียมให้พร้อม ๆ ดังนี้: ค่าผ่อนคอนโด คำนวณอย่างไรให้แม่นยำ การรู้วิธีการประเมินวงเงินกู้และค่างวดล่วงหน้าเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้คุณสามารถวางแผนการเงินในแต่ละเดือนได้อย่างรอบคอบและไม่ตึงเครียดจนเกินไป หากถามว่าการผ่อนคอนโด สามารถคำนวณอย่างไรได้บ้าง สามารถใช้หลักการเบื้องต้นดังต่อไปนี้ในการประเมินได้เลย การคำนวณ DSR (Debt Service Ratio) เพื่อประเมินวงเงินกู้ สถาบันการเงินจะประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของคุณจากสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ หรือ DSR โดยทั่วไปแล้ว ธนาคารมักจะกำหนดให้ภาระหนี้ทั้งหมดรวมกัน ไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน (หากเกินกว่านี้จะถือว่ามีความเสี่ยงสูงที่จะผ่อนไม่ไหว) สูตรประเมินค่างวดรายเดือน สำหรับผู้ที่ต้องการทราบว่าตนจะต้องผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไหร่ ก่อนตัดสินใจยื่นกู้ ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มักจะมีสูตรคิดแบบง่ายๆ นั่นคือ “ยอดกู้ทุกๆ 1 ล้านบาท จะมีภาระผ่อนชำระอยู่ที่ประมาณ 6,000 – 7,000 บาทต่อเดือน*” ซึ่งเป็นวิธีการประเมินค่างวดเบื้องต้น เพื่อให้ผู้กู้มองเห็นภาพได้ง่ายขึ้น *หมายเหตุ: ตัวเลขค่างวดที่ยกตัวอย่างเป็นเพียงการประมาณค่าเท่านั้น อัตราที่แท้จริงขึ้นอยู่กับดอกเบี้ยของแต่ละสถาบันการเงิน โปรโมชัน 3 ปีแรกและดอกเบี้ย MRR ที่ควรทราบ สิ่งหนึ่งที่ผู้กู้หน้าใหม่อาจมองข้าม นั่นคือ โปรโมชันอัตราดอกเบี้ยต่ำพิเศษในช่วง 1-3 ปีแรกของการผ่อน ที่สถาบันการเงินส่วนใหญ่มักนำเสนอ ถือเป็น “นาทีทอง” ที่ผู้กู้ควรพยายามชำระเงินให้มากกว่าค่างวดขั้นต่ำ หรือการโปะ เพื่อนำไปตัดเงินต้นให้ลดลงได้มากที่สุด และเมื่อหมดช่วงโปรโมชันในช่วงปีที่ 4 อัตราดอกเบี้ยจะถูกปรับเป็นแบบลอยตัว โดยอิงตามค่าเฉลี่ย MRR (Minimum Retail Rate) ซึ่งมักจะทำให้อัตราดอกเบี้ยและค่างวดเพิ่มสูงขึ้นตาม ด้วยเหตุนี้ ผู้ผ่อนคอนโดจึงควรศึกษาและเตรียมความพร้อมสำหรับการยื่นขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ หรือขอรีเทนชั่นกับธนาคารเดิมในอนาคต ค่าใช้จ่ายแฝงและการดูแลรักษาระหว่างผ่อนที่ไม่ควรมองข้าม ในระหว่างการผ่อนคอนโด นอกจากการเตรียมเงินสำหรับชำระค่างวดในแต่ละเดือนแล้ว…

นอกจากจะเป็นสวรรค์ของการท่องเที่ยวแล้ว ประเทศไทยยังมีทำเลอสังหาฯ ที่มีศักยภาพสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุนที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจเป็นพิเศษ โดยเฉพาะกลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการเปลี่ยนจากการเช่าคอนโดสุขุมวิท มาเป็นการซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งในโครงการใหม่และคอนโดมือสอง เพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุนในอนาคต แต่ด้วยข้อกฎหมายในประเทศไทยที่มีความซับซ้อน ทำให้หลายๆ คนสงสัยว่า “ต่างชาติซื้อคอนโดได้ไหม?” แน่นอนว่าคำตอบนั้นคือ “ได้” แต่ในการซื้อขายคอนโดและอสังหาฯ ต่างๆ กับชาวต่างชาติมีเรื่องใดที่ต้องระวังบ้าง ในบทความนี้ พลัสฯ จะพาคุณไปหาคำตอบ ตั้งแต่เรื่องข้อจำกัดทางกฎหมาย การเตรียมตัวด้านการเงิน ไปจนถึงเคล็ดลับสำหรับคนไทยที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับชาวต่างชาติ เพื่อให้ทุกการทำธุรกรรมเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย ข้อกฎหมายและเงื่อนไขกรรมสิทธิ์คอนโดสำหรับชาวต่างชาติ สำหรับคำถามที่ว่าต่างชาติซื้อคอนโดได้ไหม ถึงการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาตินั้นจะสามารถทำได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ก็ต้องอยู่ภายใต้ข้อกำหนดของพระราชบัญญัติอาคารชุด ซึ่งระบุเงื่อนไขสำคัญเพื่อสร้างสมดุลในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ระหว่างชาวไทยและชาวต่างชาติ ดังนี้ โควตาต่างชาติ (Foreign Quota 49%) ตามกฎหมายไทย ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมแบบเบ็ดเสร็จ หรือ Freehold ได้โดยตรง แต่มีเงื่อนไขว่าในแต่ละอาคารชุด พื้นที่รวมของห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ทั้งหมดจะต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในโครงการนั้นๆ ส่วนอีก 51% ต้องถือครองโดยบุคคลสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลไทย ทำให้ชาวต่างชาติที่กำลังตัดสินใจซื้อคอนโดติดรถไฟฟ้า หรือห้องชุดใดๆ ก็ตาม ควรตรวจสอบกับทางนิติบุคคลหรือเจ้าของโครงการก่อนว่า “โควตาต่างชาติ” ในโครงการนั้นเต็มแล้วหรือยัง เพื่อวางแผนรับมือขั้นต่อไป การเช่าระยะยาว (Leasehold) ในกรณีที่โควตาต่างชาติของโครงการนั้นเต็มแล้ว แต่ชาวต่างชาติยังต้องการพักอาศัยในโครงการนั้นจริงๆ ยังมีทางเลือกที่เรียกว่าการเช่าระยะยาว หรือ Leasehold ซึ่งสามารถทำสัญญาเช่าระยะยาวสูงสุดถึง 30 ปี แม้จะไม่ใช่การถือครองกรรมสิทธิ์ตลอดไปเหมือน Freehold แต่การเช่าคอนโดกรรมสิทธิ์ 30 ปีก็ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการพักอาศัยในระยะยาวเช่นกัน ต่างชาติกู้ซื้อคอนโดได้ไหม? ความแตกต่างระหว่างการขอสินเชื่อและการซื้อเงินสด นอกเหนือจากข้อกฎหมายด้านกรรมสิทธิ์แล้ว ที่มาของเงินทุนก็ถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่มีความละเอียดอ่อนและมีข้อบังคับที่ชาวต่างชาติจำเป็นต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด โดยแบ่งออกเป็น 2 กรณีหลักๆ ดังนี้ การขอสินเชื่อ (Mortgage Loan) สำหรับคำถามที่ว่า “ชาวต่างชาติกู้ซื้อคอนโดได้ไหม” คำตอบคือ “ได้” แต่การขอสินเชื่อสำหรับชาวต่างชาตินั้นมีเงื่อนไขและสถาบันการเงินที่รองรับจำกัดกว่าคนไทย โดยธนาคารมักจะพิจารณาอนุมัติสินเชื่อจากปัจจัยหลัก ได้แก่ การซื้อด้วยเงินสด (Cash Purchase) หากถามว่า ชาวต่างชาติซื้อคอนโดเงินสดได้หรือไม่ ก็สามารถตอบได้ว่า “ทำได้” เช่นกัน แต่ข้อกฎหมายในพระราชบัญญัติอาคารชุดระบุชัดเจนว่าเงินที่นำมาซื้อจะต้องเป็น “เงินที่โอนมาจากต่างประเทศ” เท่านั้น โดยต้องผ่านกระบวนการดังนี้ 1. โอนเงินสกุลต่างประเทศเข้ามายังบัญชีธนาคารในประเทศไทย 2. ระบุวัตถุประสงค์การโอนให้ชัดเจนว่า “เพื่อซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย” 3. ขอเอกสาร FET (Foreign Exchange Transaction Form) หรือใบรับรองการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศจากธนาคาร เพื่อใช้เป็นหลักฐานสำคัญต่อกรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ หากไม่มีเอกสารนี้ จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในนามชาวต่างชาติได้ ขั้นตอนและข้อควรระวังก่อนโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้ชาวต่างชาติ หลังจากที่ทราบแล้วว่าชาวต่างชาติซื้อคอนโดได้ไหม ด่านสุดท้ายที่สำคัญที่สุดคือการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งต้องอาศัยความรอบคอบในการเตรียมตัวเป็นอย่างดีโดยมีเช็กลิสต์สำคัญที่ผู้ซื้อและผู้ขายไม่ควรมองข้าม เคล็ดลับในการซื้อ-ขายอสังหาฯ ให้ชาวต่างชาติ สำหรับเจ้าของบ้านหรือคอนโดชาวไทยที่ต้องการขยายตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปยังกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ เรามีเคล็ดลับและวิธีขายบ้านให้ต่างชาติอย่างถูกต้องตามกฎหมายมาฝาก เพื่อให้คุณเข้าถึงลูกค้าได้อย่างตรงจุดและปิดการขายได้ง่ายขึ้น การขายคอนโด หากต้องการขายคอนโดให้ชาวต่างชาติ…