งบ ไม่เกิน 3 ล้าน ซื้อคอนโดหรือบ้านเดี่ยว อย่างไหนดีกว่า

09 ต.ค. 2020 เทคนิคการซื้อขายเช่า


นอกเหนือจากปัจจัยเรื่องไลฟ์สไตล์และความชอบส่วนตัว แน่นอนว่า ‘ปัจจัยเรื่องงบประมาณ’ ถือเป็นองค์ประกอบสำคัญอย่างยิ่งยวดที่ต้องพิจารณาเมื่ออยากซื้อบ้านหรือคอนโดสักแห่ง โดยหากมีงบราวไม่เกิน 3 ล้าน บาท ควรจะซื้อเป็นคอนโดหรือบ้านดี? วันนี้ Plus Property มีคำตอบ ผ่านการพิจารณา 2 ปัจจัยหลัก ได้แก่

1.รวมค่าใช้จ่ายการซื้อ
2.ราคาซื้อ-ขายและทำเลที่ได้

จะมีรายละเอียดสำคัญใดบ้าง มาเริ่มกันเลย

1. เปรียบเทียบทุกค่าใช้จ่าย: บ้าน VS คอนโด

ตารางเปรียบเทียบค่าใช้จ่าย #ยามจะซื้อ
รายการค่าใช้จ่าย บ้าน คอนโด
ค่าใช้จ่ายเริ่มแรก (ก่อนยื่นกู้)
ค่าจอง
 มี มี
฿5,000 – ฿20,000* ฿5,000 – ฿20,000*
ค่าทำสัญญา
 มี มี
฿30,000 – ฿100,000* ฿30,000 – ฿100,000*
ค่าผ่อนดาวน์
(กรณีซื้อช่วงระหว่างสร้าง)
 มี มี
5-20% ของราคาบ้าน 5-20% ของราคาคอนโด
มักไม่เปิดผ่อนแบบบอลลูน มักเปิดผ่อนแบบบอลลูน
ค่าประเมินราคา** ฿1000 - 3000 ฿1000 - 3000
ค่าใช้จ่ายวันโอน (หลังกู้ผ่าน)
ค่าดาวน์
(กรณีซื้อหลังสร้างสมบูรณ์)
 มี มี
5-20% ของราคาบ้าน 5-20% ของราคาคอนโด
ค่าจดจำนอง
 มี มี
1% ของยอดกู้ 1% ของยอดกู้
ค่าโอนกรรมสิทธิ์
 มี มี
2% ของราคาประเมิน 2% ของราคาประเมิน
ค่าอากรแสตมป์
 มี มี
0.5% ของราคาซื้อขาย 0.5% ของราคาซื้อขาย
ค่าเงินกองทุน
(จ่ายคร้้งเดียวในวันโอน)
 ไม่มี มี
- กำหนดเป็น XXX ต่อตารางเมตร
ค่าส่วนกลางล่วงหน้า
(จ่ายทุก 3 เดือน หรือ 1 ปี หรือแล้วแต่โครงกำหนด)
 อาจมี อาจมี
กำหนดเป็น XXX ต่อตารางเมตร กำหนดเป็น XXX ต่อตารางเมตร
ค่าประกันอัคคีภัย
(จ่ายทุก 3 ปีครั้ง)
 มี มี
0.5% ของราคาบ้าน 0.5% ของราคาคอนโด
ค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า
(จ่ายครั้งเดียวในวันโอน โครงการอาจออกให้ก่อน)
 มี มี
฿2,000 - ฿5,000*** ฿2,000 - ฿5,000***
ค่าใชัจ่ายเพิ่มเติม
ค่าตกแต่ง-เฟอร์นิเจอร์ มี อาจไม่มี
(กรณีซื้อแบบพร้อมอยู่)
* อัตราอาจต่ำหรือมากกว่าขึ้นอยู่กับมูลค่าของโครงการ
** อัตราอาจต่ำหรือมากกว่าขึ้นอยู่กับธนาคาร และบางธนาคารอาจมีโปรโมชั่นไม่คิดค่าบริการ
*** อัตราอาจต่ำหรือมากกว่าขึ้นอยู่กับขนาดมิเตอร์


        จากการเปรียบเทียบข้อมูลค่าใช้จ่ายระหว่างการซื้อคอนโดและบ้าน เราจะเห็นว่า ‘รายการค่าใช้จ่ายการซื้อ’ ของทั้งสองรูปแบบที่พักอาศัยแทบจะเหมือนกันทุกประการ ได้แก่

1)     ค่าใช้จ่ายช่วงเริ่มแรก (ก่อนยื่นกู้)

● ค่าจอง

● ค่าทำสัญญา

● ค่าผ่อนดาวน์ (กรณีซื้อช่วงระหว่างสร้าง)

● ค่าประเมินราคา

2)     ค่าใช้วันโอน (หลังกู้ผ่าน)

● ค่าดาวน์ (กรณีซื้อหลังสร้างเสร็จ)

● ค่าจดจำนอง

● ค่าโอนกรรมสิทธิ์

● ค่าอากรแสตมป์

● ค่าส่วนกลาง

● ค่าประกันอัคคีภัย

● และค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า   

หากใครเลือกซื้อโครงการที่กำลังอยู่ระหว่างสร้าง แน่นอนว่าโครงการส่วนใหญ่ก็จะเสนอให้ ‘ผ่อนชำระเงินดาวน์’ จนกว่าจะถึงวันโอน ส่วนใครที่เลือกแบบโครงการสร้างเสร็จแล้ว ก็จะจ่าย ‘แบบก้อนเดียว’ เลยในวันโอน ตรงนี้ถือเป็นกระบวนการและเงื่อนไขพื้นฐาน จุดสำคัญที่น่ากล่าวถึงมากกว่าคือ ‘การผ่อนแบบบอลลูน’ อันเป็นตัวเลือกใหม่ในการผ่อนดาวน์ที่กำลังฮิตในวงการซื้อ-ขายคอนโด

การผ่อนดาวน์แบบปกติ โครงการจะคำนวณ ‘อัตราการผ่อน’ แบบคงที่มาให้เลย เช่น ผ่อนเดือนละ 8,000 บาททุกเดือน แต่สำหรับการผ่อนแบบบอลลูน โครงการจะเปิดโอกาสให้ผู้ผ่อนสามารถผ่อน ‘แบบงวดเล็ก’ ผสมกับ ‘งวดใหญ่’ (งวดบอลลูน) เช่น

            ตัวอย่าง การผ่อนคอนโดแบบบอลลูน

● เดือนที่ 1-3 เดือนละ ฿5,000

● เดือนที่ 4 ฿10,000

● เดือนที่ 5-7 เดือนละ ฿5,000

● เดือนที่ 8 ฿10,000

● เดือนที่ 9-10 เดือนละ ฿5,000

ข้อดีของเงื่อนไขนี้คือการเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อสามารถผ่อนดาวน์คอนโดราคาสูงในอัตราที่ต่ำ (ในบางงวด) ได้ ซึ่งแม้หลายคนจะมักกล่าวว่าเป็นผลเสียอยู่ดีเพราะก็ต้องมาจ่ายงวดใหญ่แบบก้อนเดียว (งวดบอลลูน) แต่สำหรับใครที่มีวินัยในการบริหารเงิน เก็บออมอย่างสม่ำเสมอ แน่นอนว่าการจ่ายงวดบอลลูนจะไม่เป็นปัญหา และจุดนี้เองที่ผู้ซื้อ (ที่ชื่นชอบการจ่ายแบบบอลลูน) สามารถนับเป็น ‘ข้อดี’ ของการซื้อคอนโดที่การซื้อบ้านไม่ค่อยมี ด้วยการผ่อนดาวน์แบบบอลลูน ผู้ซื้อจึงอาจจะเลือกคอนโดที่ราคาสูงหน่อยได้ (เช่น เกือบ 3 ล้านเต็ม) แต่ก็ต้องแน่ใจด้วยว่าตนเองจะสามารถจ่ายงวดบอลลูนได้อย่างไม่เป็นปัญหา

อีกหนึ่งปัจจัยเรื่องค่าใช้จ่ายที่ควรกล่าวถึงคือ ค่าเงินกองทุน ที่เราจะเห็นว่าเป็นอีกหนึ่งจุดที่แตกต่างกันอย่างชัดเจนระหว่างการซื้อคอนโดและบ้าน คือ มีเฉพาะแค่ในการซื้อคอนโดเท่านั้น และมักไม่ค่อยมีในการซื้อบ้าน ยกเว้นในบรรดาโครงการหรูบางแห่ง โดยส่วนใหญ่ อัตราค่าเงินกองทุนจะคิดเป็น XXX / ตารางเมตร เช่น 500 บาท /ตารางเมตร แล้วแต่โครงการกำหนด โดยการเก็บเงินในส่วนนี้เป็นไปตามกฎหมายอาคารชุดและจะนำมาเป็น ‘กองทุนค่าใช้จ่ายส่วนกลาง’ ในกรณีสำคัญต่าง ๆ เช่น

●  เป็นเงินกองทุนสำรองสำหรับซ่อมแซม กรณีฉุกเฉิน

●  เก็บไว้บูรณะ/ซ่อมแซมครั้งใหญ่

●  เรื่อง ๆ ตามมติของที่ประชุมคณะกรรมการ เป็นต้น

ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มเข้ามาของคอนโดในจุดนี้เองที่อาจทำให้หลายคนที่อยากประหยัดงบอาจจะเบนเข็มไปทางบ้านแทน แต่ถ้าใครไม่มีปัญหาเรื่องงบและมั่นใจในความสามารถของนิติบุคคล เงินกองทุนตรงนี้ อันที่จริง ถือว่าเป็นการลงทุนเพื่อประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยทุกคน และยังเป็นการจ่ายเพียงครั้งเดียวจบ จึงไม่ต้องกังวลเรื่องงบบานปลายแน่นอน

อีกจุดค่าใช้จ่ายที่สำคัญ คือ ค่าตกแต่งภายใน ซึ่งรวมเอาทุกอย่างตั้งแต่การออกแบบจนถึงการซื้อเฟอร์นิเจอร์ ตรงนี้ในงบ 3 ล้าน คอนโดบางโครงการที่สร้างเสร็จแล้วอาาจะมีแพคเกจขายแบบ ‘ตกแต่งครบ’ (fully-furnished) ให้เลย หรือโดยทั่วไปก็จะเป็นแบบ ‘จัดแบ่งพื้นที่-ตกแต่งบางส่วน’ (fully-fitted) มาให้ ใครที่กลัวงบจะบานปลายและไม่มีเวลาตกแต่งเอง คอนโดจึงอาจจะเป็นตัวเลือกที่ใช่กว่า แต่สำหรับใครที่ต้องการจะตกแต่งเอง มีรูปแบบในใจ รวมทั้งอาจต้องการพื้นที่การตกแต่งที่กว้างกว่า แน่นอนว่าบ้านก็อาจเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมกว่า

โดยสรุป ในด้านปัจจัยค่าใช้จ่าย Plus Property คงไม่อาจตอบแทนผู้ซื้อได้ว่าตัวเลือกใดจะคุ้มค่าเม็ดเงินของผู้ซื้อมากกว่ากัน เนื่องจากทั้ง 3 ปัจจัยสำคัญที่แตกต่างกันจะถือเป็นข้อดีหรือข้อเสียของฝ่ายใดก็ได้ ขึ้นอยู่กับความต้องการและจุดประสงค์ของผู้ซื้อเป็นหลัก ในการพิจารณาด้านปัจจัยค่าใช้จ่าย ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบความพร้อมทางการเงินและความต้องการของตนเองเป็นหลัก รวมทั้งอาจพิจารณาปรึกษาตัวแทนอสังหาฯ เพื่อให้คำแนะนำเพิ่มเติม

2. เปรียบเทียบราคาซื้อ-ขายและทำเลที่ได้: ในงบ 3 ล้าน

ราคาซื้อ-ขายบ้านเดี่ยวในงบ 3 ล้านแน่นอนว่ามีและไม่ใช่งบประมาณที่ต่ำเกินกว่าจะได้โครงการที่ดีแต่อย่างใด เพียงแต่ผู้ซื้ออาจต้องยอมรับว่าในกรณีหากหวังทำเลภายในกรุงเทพฯ อาจเป็นเรื่องที่ค่อนข้างยากสักหน่อย หากไม่ใช่ในกรณีบ้านเดี่ยวมือสองหรือเป็นความโชคดีจริง ๆ

ส่วนคอนโดนั้น อาจเรียกว่าได้เปรียบในแง่ของทำเลสักหน่อย เนื่องจากด้วยลักษณะที่เป็นอสังหาฯ แนวดิ่ง คอนโดฯ จึงใช้พื้นที่น้อยกว่าบ้านจัดสรรและสามารถแทรกตัวอยู่ในทำเลที่ดีได้ง่ายกว่าบ้านที่มีลักษณะเป็นอสังหาฯ ประเภทแนวราบและต้องการขอบเขตมากกว่า เช่น ดีคอนโด แคมปัส รีสอร์ท โดม-รังสิตที่แทรกตัวอยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์, มหาวิทยาลัยกรุงเทพ, ห้างสรรพสินค้า, โรงพยาบาลธรรมศาสตร์, และโครงการรถไฟฟ้าอนาคต ในราคาเริ่มต้นเพียงแค่ 1.93 ล้านบาท

อย่างไรก็ดี แน่นอนว่าเรื่องทำเล ขึ้นอยู่กับจุดประสงค์และความต้องการของผู้ซื้อเป็นหลัก คอนโดหรือบ้านเดี่ยวหลายแห่งในทำเลที่ไม่ใช่ของคนหนึ่งอาจเป็นทำเลที่ใช่ที่สุดของอีกคน ในแง่นี้ Plus Propetry แนะนำว่าผู้ซื้อควรฟังเสียงความต้องการของตนเองเป็นหลัก รวมทั้งอาจติดต่อตัวแทนอสังหาฯ ที่จะมีรายชื่อโครงการในมือกว่าหลายหมื่นให้ช่วยเลือกดูโครงการที่ตรงใจที่สุดและในงบประมาณที่จับต้องได้

สรุป

● รายการค่าใช้จ่ายระหว่างการซื้อคอนโดและบ้านแทบไม่แตกต่างกัน ยกเว้น ข้อเสนอการผ่อนดาวน์แบบบอลลูน, ค่าเงินกองทุน, และค่าตกแต่งภายใน

● ผ่อนดาวน์แบบบอลลูน: มีเฉพาะกับคอนโด ช่วยให้ผู้ซื้อสามารถจ่ายงวดเล็กผสมผสานกับงวดใหญ่

● ค่าเงินกองทุน: มีเฉพาะกับคอนโด ผู้ซื้อที่อยากประหยัดงบอาจเบนเข็มไปทางบ้านแทน แต่ถ้าไม่มีปัญหาและมองว่าเป็นประโยชน์ต่อตนเอง ก็สามารถมองว่าเป็นข้อดีเช่นกัน

● ค่าตกแต่งภายใน: คอนโดที่สร้างเสร็จแล้วส่วนใหญ่มาแบบพร้อมอยู่ ต่างกับบ้านที่อาจทำให้งบค่าตกแต่งบานปลาย แต่ถ้าต้องการอิสระในการตกแต่งและพื้นที่ อาจเลือกบ้านแทน

● ราคาและทำเล: ในงบประมาณ 3 ล้าน เมื่อเทียบกับบ้าน ส่วนใหญ่คอนโดจะอยู่ในทำเลที่ดีกว่า แต่ไม่ว่าเป็นทำเลคอนโด อ่อนนุช, คอนโดติดรถไฟฟ้า หรือบ้านในทำเลใด ผู้ซื้อควรฟังเสียงความต้องการของตนเองเป็นหลักเสมอ ประกอบกับคำแนะนำของตัวแทนอสังหาฯ 

คอนโดแนะนำในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

THE LINE Wongsawang

THE BASE Sukhumvit 50


บทความที่เกี่ยวข้อง:

หาคอนหาข้อมูลคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: คอนโดสุขุมวิท, คอนโดให้เช่า, คอนโดจตุจักร, ขายคอนโด, คอนโดทองหล่อ, ทรัพย์สินรอการขาย, คอนโดพระราม 4, ระบบรักษาความปลอดภัย, บ้านหรู, คอนโดหรู

พลัสฯ ช่วยหาอสังหาที่ใช่ ผ่านที่ปรึกษาที่รู้จริง ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขาย ปล่อยเช่า และการซื้อขายคอนโดมือสอง ครบทุกขั้นตอน พร้อมบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ หากสนใจอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการคอนโดสามารถโทรติดต่อขอคำปรึกษาได้ที่ 02 688 7555 หรือ คลิกที่นี่

ลงทะเบียนเพื่อรับคำแนะนำเพิ่มเติมจากโครงการที่ท่านสนใจ

เรื่องเด่นน่าสนใจ

เรื่องราวยอดนิยม

โครงการแนะนำ

Free E-book

5 เทคนิคหาเช่าคอนโดให้สบายใจก่อนแพ็คกระเป๋าเข้าอยู่

5 เทคนิคหาเช่าคอนโดให้สบายใจก่อนแพ็คกระเป๋าเข้าอยู่

ปัจจุบันการหาที่พักอาศัยในเมืองสำหรับคนที่ต้องการความสะดวกสบายในเรื่องการเดินทางการใช้ชีวิตประจำวัน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภท คอนโดมิเนียม กำลังเป็นที่นิยมกันมาก แต่สำหรับคนที่ยังตัดสินใจซื้อไม่ได้ ย้ายที่ทำงานบ่อย หรือมีงบประมาณที่จำกัดในการเลือกที่อยู่อาศัย คู่มือการหาเช่าคอนโดเล่มนี้จากพลัส พร็อพเพอร์ตี้ เปรียบเสมือนเป็นไกด์นำทาง และจะมาบอกเทคนิคดีๆ ไว้ให้คุณหาเช่าคอนโดให้สบายใจตอบโจทย์ทุกความต้องการ

กรอกอีเมลของคุณเพื่อดาวน์โหลด