เจาะลึก การตรวจสอบอาคารคืออะไร ตรวจอะไรบ้าง และข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

14 เม.ย. 2025 พลัสฯ อินไซต์

การตรวจสอบอาคารเป็นการสร้างความมั่นใจว่าอาคารที่สร้างนั้นมีความแข็งแรง มั่นคง ตรวจว่ามีจุดชำรุดและเสียหายหรือไม่ เพื่อให้อาคารพร้อมใช้งาน ไม่ก่อให้เกิดอันตรายและเป็นไปตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร ในบทความนี้พลัสฯ จะพาทุกท่านไปเจาะลึกว่า อาคารประเภทใดที่ต้องมีการตรวจสอบ ต้องตรวจสอบอะไรบ้าง ใครเป็นผู้ตรวจสอบ และโทษหากมีการฝ่าฝืนการตรวจสอบอาคาร

การตรวจสอบอาคาร

การตรวจสอบอาคาร คือ การตรวจสอบสภาพอาคารด้านความมั่นคงแข็งแรงและระบบอุปกรณ์ประกอบต่างๆ ของอาคาร โดยผู้ตรวจสอบอาคาร ตามมาตรา 32 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ทั้งนี้ เพื่อความปลอดภัยต่อสุขภาพ ชีวิต ร่างกาย และทรัพย์สินของผู้ใช้ประโยชน์อาคาร

การตรวจสอบอาคารเป็นกระบวนการสำคัญที่ช่วยประเมินความปลอดภัยของโครงสร้างและระบบต่างๆ เพื่อให้สอดคล้องตามข้อกำหนดของกฎหมายควบคุมอาคาร โดยครอบคลุมการตรวจสอบองค์ประกอบสำคัญ ได้แก่:

  • โครงสร้างอาคาร - ตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรง รอยร้าว และการเสื่อมสภาพของโครงสร้างหลัก
  • ระบบไฟฟ้า - ตรวจสอบความปลอดภัยของระบบไฟฟ้า สายไฟ และอุปกรณ์ไฟฟ้าต่างๆ
  • ระบบป้องกันอัคคีภัย - ตรวจสอบอุปกรณ์ดับเพลิง ทางหนีไฟ และระบบแจ้งเตือนอัคคีภัย
  • ระบบระบายอากาศ - ประเมินคุณภาพอากาศและประสิทธิภาพของระบบระบายอากาศ
  • ระบบสุขาภิบาล - ตรวจสอบระบบน้ำดี น้ำเสีย และสุขาภิบาลทั่วไป
  • ระบบลิฟต์และบันไดเลื่อน - ตรวจสอบความปลอดภัยในการใช้งานและการบำรุงรักษา

กฎหมายไทยกำหนดให้อาคารประเภทควบคุมการใช้ โดยเฉพาะอาคารขนาดใหญ่พิเศษ อาคารสูง และอาคารสาธารณะ ต้องได้รับการตรวจสอบโดยผู้ตรวจสอบที่ได้รับอนุญาตอย่างเป็นทางการ และต้องจัดทำรายงานการตรวจสอบเสนอต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

    การตรวจสอบอาคาร 9 ประเภท

    อาคารที่ต้องผ่านการตรวจสอบมี 9 ประเภท ดังนี้

    1. อาคารสูง

    การตรวจสอบอาคารสูง คือ การตรวจสอบอาคารที่มีบุคคลเข้าอยู่อาศัยหรือใช้สอยพื้นที่ ซึ่งมีความสูงจากระดับพื้นดินถึงชั้นดาดฟ้า 23 เมตรขึ้นไป หากเป็นอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดจากระดับพื้นดินไปจนถึงยอดของผนังชั้นบนสุด

    2. อาคารขนาดใหญ่พิเศษ

    อาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันทุกชั้นมากกว่า 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป ซึ่งเป็นอาคารที่อยู่อาศัย หรือใช้ประกอบกิจการไม่ว่าจะประเภทเดียวหรือหลายประเภทก็ตาม

    3. อาคารชุมนุมคน

    อาคารหรือส่วนของอาคารที่ให้บุคคลเข้าไปใช้ในการชุมนุม โดยมีพื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือใช้ชุมนุมคนได้ตั้งแต่ 500 คนขึ้นไป

    4. โรงมหรสพ

    อาคารที่ใช้ประโยชน์สำหรับงานรื่นเริง ฉายภาพยนตร์ แสดงละคร แสดงดนตรี หรืออื่นๆ ไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม 

    5. โรงแรม 

    อาคารที่มีห้องพักมากกว่า 80 ห้องขึ้นไป ซึ่งอ้างอิงตามกฎหมายอาคารประเภทโรงแรม 

    6. อาคารชุด

    อาคารหรือส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นพื้นที่การอาศัยอยู่รวมกันสำหรับหลายครอบครัว โดยมีการแบ่งพื้นที่แยกสำหรับแต่ละครอบครัว ซึ่งมีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป

    7. อาคารโรงงาน

    อาคารหรือพื้นที่ส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้เป็นโรงงาน โดยมีความสูงมากกว่า 1 ชั้น และมีพื้นที่ตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป 

    8. สถานบริการ

    อาคารหรือพื้นที่ส่วนใดส่วนหนึ่งที่ใช้เป็นสถานบริการ ที่มีขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 200 ตารางเมตรขึ้นไป

    9. ป้าย

    ป้ายหรือสิ่งก่อนสร้างสำหรับติดหรือตั้งป้ายที่มีความสูง 15 เมตรขึ้นไปวัดจากระดับพื้นดิน หรือใช้พื้นที่ตั้งแต่ 50 เมตรขึ้นไป หากเป็นการติดตั้งบนดาดฟ้าหรือหลังคามีพื้นที่ตั้งแต่ 25 ตารางเมตรขึ้นไป 

    การตรวจสอบอาคาร ต้องตรวจอะไรบ้าง

    การตรวจสอบอาคารมีหลายปัจจัยที่ต้องเช็กเพื่อความปลอดภัย โดยปัจจัยหลักที่ต้องตรวจสอบ ได้แก่ 

    1. ความมั่นคงและแข็งของอาคาร

    การตรวจสอบโครงสร้างอาคารว่ามีความแข็งแรงและปลอดภัยเพียงใด มีส่วนที่จะส่งผลกระทบต่อความปลอดภัยหรือไม่หากเกิดภัยพิบัติต่างๆ เช่น แผ่นดินไหว ไฟไหม้ หรือน้ำท่วม โดยรายการที่ต้องตรวจสอบ อาทิ 

    • การดัดแปลง ต่อเติม ปรับปรุงของอาคาร

    • การเปลี่ยนแปลงน้ำหนักบรรทุกของพื้นอาคารว่า สามารถรับน้ำหนักได้เท่าเดิมหรือไม่

    • สภาพการใช้งานอาคาร

    • การเปลี่ยนแปลงวัสดุก่อสร้างหรือตกแต่งของอาคาร

    • การชำรุด ทรุดตัว หรือสึกหรอของอาคาร

    2. ระบบและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร

    ตรวจสอบว่าอุปกรณ์ต่างๆ ของอาคารอยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน เพื่อรองรับการเกิดเหตุที่ไม่คาดฝัน โดยส่วนที่ต้องมีการตรวจสอบ อาทิ 

    • ระบบบริการและการอำนวยความสะดวก อาทิ ระบบไฟฟ้า ลิฟต์ บันไดเลื่อน ระบบปรับอากาศ และอื่นๆ

    • ระบบสุขอนามัยและสิ่งแวดล้อม อาทิ ประปา การระบายน้ำรูปเสีย การระบายอากาศ  การจัดการขยะ และอื่นๆ

    • ระบบป้องกันและจัดการความปลอดภัย อาทิ บันไดและทางหนีไฟ เครื่องหมายทางออกฉุกเฉิน ระบบไฟสำรอง ระบบสัญญาณแจ้งเตือน อุปกรณ์ดับเพลิง และอื่นๆ

    3. สมรรถนะของระบบและอุปกรณ์ต่าง ๆ ของอาคารเพื่อการอพยพ

    การตรวจสอบเพื่อเตรียมพร้อมรับมือการอพยพให้อุบัติเหตุ เช่น เหตุไฟไหม้ โดยสิ่งที่ต้องตรวจสอบ อาทิ สมรรถนะของบันไดหนีไฟและทางหนีไฟ เครื่องหมายทางฉุกเฉิน และสัญญาณแจ้งเตือนไฟไหม้ 

    4. ระบบบริหารจัดการความปลอดภัยในอาคาร

    เป็นการตรวจสอบการรับมือเมื่อเกิดเหตุภัยพิบัติ โดยต้องตรวจสอบตั้งแต่ แผนการซ้อมอพยพผู้ใช้งานอาคาร แผนการป้องกันและระงับเหตุเพลิงไหม้ พื้นที่จุดรวมพล พื้นที่สำหรับจอดรถดับเพลิง แผนการบริหารจัดการด้านความปลอดภัย และแผนการบริการจัดการของผู้ตรวจสอบอาคาร เป็นต้น

    ใครสามารถเป็นผู้ตรวจสอบอาคารได้บ้าง

    ผู้ที่สามารถเป็นผู้ตรวจสอบอาคารแบ่งได้เป็น 2 ประเภท ได้แก่ 

    1. บุคคลธรรมดา 

    บุคคลธรรมดาที่เป็นผู้ตรวจสอบอาคารได้ต้องมีคุณสมบัติ ดังนี้ 

    1.1. มีสัญชาติไทย

    1.2. ได้รับอนุญาตเป็นผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุมหรือผู้ประกอบวิชาชีพสถาปัตยกรรมที่ว่าด้วยตามกฎหมาย

    1.3. ผ่านการอบรมหลักสูตรเกี่ยวกับการตรวจสอบสภาพอาคาร และอุปกรณ์ประกอบของอาคารที่มีการรับรอง

    1.4. ไม่เคยถูกเพิกถอนการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบในระยะเวลา 2 ปี ก่อนขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบอาคาร

    2. นิติบุคคล

    นิติบุคคลที่เป็นผู้ตรวจสอบอาคารได้ต้องมีคุณสมบัติ ดังนี้ 

    2.1. จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายประเทศไทย ซึ่งทุนจดไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งต้องเป็นของผู้มีสัญชาติไทย และจำนวนผู้ถือหุ้นหรือกรรมการต้องเป็นผู้มีสัญชาติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนทั้งหมด

    2.2. ได้รับอนุญาตให้เป็นผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุมถูกต้องตามกฎหมาย

    2.3. สมาชิกไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งต้องผ่านการอบรมเกี่ยวกับการตรวจสอบสภาพอาคาร และอุปกรณ์ประกอบของอาคารที่มีการรับรอง

    2.4. สมาชิกในข้อ (2.3.) ต้องไม่เคยถูกเพิกถอนการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบในระยะเวลา 2 ปี ก่อนขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบอาคาร

    ⚠ การตรวจสอบอาคารควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญที่น่าเชื่อถือและมีความรู้ที่เกี่ยวข้องกับด้านนี้โดยเฉพาะ ซึ่งนอกจากจะส่งผลเรื่องความสวยงามของอาคารที่จะไม่ทรุดโทรมแล้ว ยังส่งผลต่อความปลอดภัยซึ่งเป็นความสำคัญอันดับต้นๆ อีกด้วย

    การตรวจสอบอาคารต้องตรวจทุกปีไหม

    เพื่อความปลอดภัยไม่ว่าจะเป็นอาคารใหม่ หรืออาคารที่สร้างมาสักระยะแล้วอย่างคอนโดมือสอง ควรมีการตรวจสอบอาคารประจำปี และระหว่างปีขึ้นอยู่กับประเภทอุปกรณ์ของอาคารซึ่งเป็นไปตามกฎหมายตรวจสอบอาคารอย่าง พ.ร.บ ควบคุมอาคารฉบับที่ 3 พ.ศ.2543 รวมถึงควรมีการตรวจสอบครั้งใหญ่ทุก 5 ปี

    บทลงโทษหากไม่ทำตามกฎหมายตรวจสอบอาคาร 

    หากไม่ปฏิบัติตามกฎหมายการตรวจสอบอาคาร มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน ปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับวันละ 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง นอกจากนี้ยังมีการลงโทษอื่นๆ ในกรณีที่แตกต่างไป อาทิ

    1. การก่อสร้าง ดัดแปลง เคลื่อนย้าย ใช้ เปลี่ยนแปลงการใช้อาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต 

    โทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือ ปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ รวมถึงปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง

    2. การรื้อถอนอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต

    โทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือ ปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

    3. การก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารให้ผิดไปจากแปลนแผนผังที่ได้รับอนุญาต ซึ่งขัดต่อกฎหมาย

    โทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือ ปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ รวมถึงปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง

    4. การฝ่าฝืนคำสั่งของเจ้าพนักงาน ในกรณีต่างๆ อาทิ

    • ฝ่าฝืนคำสั่งให้ดำเนินการแก้ไขข้อมูลหรือเอกสารที่เกี่ยวข้องในการอนุญาตโดยวิธีการแจ้ง ปรับไม่เกิน 10,000 บาท

    • ฝ่าฝืนไม่รื้อถอนอาคารจากการกระทำที่การฝ่าฝืนกฎหมาย และไม่ได้อยู่ระหว่างอุทธรณ์ โทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ พร้อมปรับรายวันไม่เกิน 30,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง

    การตรวจสอบอาคารเป็นสิ่งสำคัญที่เจ้าของอาคารไม่ควรละเลย เนื่องจากเป็นการสร้างความมั่นใจด้านความปลอดภัยให้กับผู้ใช้อาคาร ทั้งในแง่โครงสร้าง ระบบ และการบริหารจัดการ นอกจากจะช่วยป้องกันอุบัติเหตุและความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นแล้ว ยังเป็นการปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อหลีกเลี่ยงบทลงโทษ

    ปรึกษา ทัชฯ บริการด้านระบบวิศวกรรมอาคารครบวงจร

    สำหรับผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัย การเลือกอาคารที่มีมาตรฐานและผ่านการตรวจสอบอย่างสม่ำเสมอจึงเป็นสิ่งที่ควรให้ความสำคัญ แนะนำให้เลือกนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีความน่าเชื่อถือและมีประสบการณ์อย่างพลัสฯ ที่มีมาตรการการดูแลและตรวจสอบความปลอดภัยของอาคาร และคัดสรรที่อยู่อาศัยที่ได้มาตรฐาน ปลอดภัย และตรงตามความต้องการของคุณ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรู อพาร์ตเมนต์มือสอง หรือคอนโดติดรถไฟฟ้า

    พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญที่คุณไว้ใจ

    พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญบริการอสังหาฯ ครบวงจร ที่ตอบโจทย์ได้ทุกความต้องการ บริหารงานนิติบุคคลคอนโด หมู่บ้าน อาคารสถานที่ ที่ปรึกษางานขายโครงการ และตัวแทนซื้อ ขาย เช่า คอนโดมือสอง ด้วยทีมงานระดับคุณภาพกับประสบการณ์ที่มากกว่า 30 ปี เติมเต็มทุกความต้องการอย่างแท้จริง สนใจติดต่อเพื่อรับข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ 02 688 7555 หรือ คลิกที่นี่

    ค้นหาบ้านและคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: คอนโดสุขุมวิท, คอนโดให้เช่า, คอนโดจตุจักร, ขายคอนโด, คอนโดทองหล่อ, คอนโดพระราม 4, ระบบรักษาความปลอดภัย,, คอนโดหรู, คอนโด 2 ห้องนอน, คอนโดติดรถไฟฟ้า, คอนโดอ่อนนุช

    บทความที่เกี่ยวข้อง

    พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ส่งบริษัทลูก 'ทัช พร็อพเพอร์ตี้' มุ่งยกระดับประสิทธิภาพการใช้งานอาคาร

    บริษัท ทัช พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านระบบวิศวกรรมอาคารครบวงจร ในเครือ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ปรับโฉมบริการใหม่เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของเจ้าของอาคาร อ่านต่อ

    การตรวจสอบอาคารสูงในกรุงเทพฯ เคล็ดลับสำคัญสำหรับความปลอดภัย

    การดูแลและตรวจสอบอาคารสูงในกรุงเทพฯ นั้นมีความสำคัญอย่างไรบ้าง พร้อมข้อเสนอแนะและแนวทางในการปรับปรุงอาคาร รวมถึงองค์ประกอบของการตรวจสอบและดูแลอาคารที่สำคัญ อ่านต่อ

    เจาะลึกการตรวจสอบอาคาร ต้องตรวจอะไร? และมีบทลงโทษอย่างไร?

    ไปเจาะลึกว่า อาคารประเภทใดที่ต้องมีการตรวจสอบ ต้องตรวจสอบอะไรบ้าง ใครเป็นผู้ตรวจสอบ และโทษหากมีการฝ่าฝืนการตรวจสอบอาคาร เพื่อให้อาคารพร้อมใช้งาน ไม่ก่อให้เกิดอันตราย อ่านต่อ

    ตรวจสอบอาคาร กับผู้เชี่ยวชาญที่คุณไว้ใจได้

    เรื่องเด่นน่าสนใจ

    เรื่องราวยอดนิยม

    กรอกอีเมลของคุณเพื่อดาวน์โหลด