ข่าวสารและบทความ

เวลาที่คุณใช้ชีวิตอยู่อย่างสุนทรีย์นั้น คุณเคยเจอปัญหาเหล่านี้ในคอนโด หรือบ้านของตัวเองไหม? คงไม่สนุกแน่หากความธรรมดาที่เราใช้ชีวิตในทุกๆ วันอยู่ในบ้าน คอนโด ที่เราคาดหวังว่า เปิดสวิตซ์ไฟจะต้องติด กดรีโมทปุ๊บทีวีติดปั๊บได้ดูรายการที่ชอบ สัญญาณอินเทอร์เนตเสถียรตลอดเวลา เปิดก็อกน้ำน้ำก็จะต้องไหลออกมาใช้ล้างจาน ทำกับข้าว อาบน้ำ ยืนรอลิฟต์ในตอนเช้าไม่ถึง 3 นาที กลับมาถึงบ้านไขกุญแจเปิดประตูเข้ามาข้าวของทุกอย่างวางอยู่อย่างปกติ เจอบุคคลในบ้านที่คุ้นเคย เล่นกับลูกๆ ที่สนามหญ้าอย่างสบายใจ แต่ลองคิดเล่นๆ กันดูว่าถ้าในสิ่งที่เราคิดว่ามันเป็นปกติ เกิดเหตุการณ์ที่ไม่ปกติขึ้นมา จะเกิดอะไรขึ้น เราต้องเสี่ยงเจอกับอะไรบ้าง? แล้วคุณคิดว่าในความปกติธรรมดาที่เราใช้ชีวิตกันอยู่ทุกวันนี้มีเบื้องหลังเป็นแบบไหน? แน่นอนว่าต้องมีเจ้าหน้าที่ประจำโครงการ ช่างอาคาร นิติบุคคลที่เป็นผู้ดูแลความเรียบร้อยในโครงการ คอยตรวจสอบ ซ่อมบำรุงระบบต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นระบบน้ำ ระบบไฟฟ้า ระบบสุขาภิบาล ระบบสาธารณูปโภค ระบบลิฟต์ ระบบรักษาความปลอดภัย ให้สามารถใช้งานได้อยู่แล้ว ซึ่งบุคคลเหล่านี้ต่างก็มีทักษะความเชี่ยวชาญ การปฏิบัติหน้าที่ตามแผนงานที่กำหนดไว้ตามมาตรฐาน แต่วันนี้การทำงานที่อาศัยเพียงความชำนาญและประสาทสัมผัสของมนุษย์เรานั้นอาจไม่เพียงพอ พลัสฯ เลยอยากชวนคุณมาเปิดโลกเทคโนโลยีการดูแลที่อยู่อาศัยที่ไปได้ไกลเกินกว่าขีดจำกัดของมนุษย์ เมื่อสองสิ่งนี้ทำงานร่วมกันจะช่วยให้เราใช้ชีวิตธรรมดาๆ ได้พิเศษขนาดไหน มารู้จักความสามารถของ LIV-24 ไปพร้อมๆ กันครับ 01 เปิดน้ำไม่ไหล กดสวิตซ์ไฟไม่ติด เรื่องนี้เป็นเรื่องสำคัญที่ไม่ควรเกิดขึ้นในบ้าน หรือคอนโดที่เราใช้ชีวิตอยู่อย่างปกติ (นอกเสียจากว่าคุณค้างชำระค่าน้ำ ค่าไฟ หรือทางการออกประกาศแจ้งเตือนงดจ่ายน้ำจ่ายไฟล่วงหน้า) ลองคิดดูว่าวินาทีที่เราหมุนก็อกน้ำเพื่อจะอาบน้ำจาก Rain shower ให้สดชื่นกลับไม่มีน้ำไหลออกมา เมื่อสอบถามไปยังเจ้าหน้าที่ก็ได้รับคำตอบว่า “ขณะนี้กำลังเร่งแก้ไขปั๊มน้ำชั้นล่างที่ชำรุด กรุณารอสักครู่นะครับ” หากมองโลกในแง่ดีก็จะเข้าใจได้ว่าเป็นเหตุการณ์สุดวิสัย ต้องยอมรับและแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าไป แต่เรื่องนี้จะไม่เกิดขึ้นในโครงการที่มี LIV-24 ที่ใช้ระบบ IOT เชื่อมโยงข้อมูลของเครื่องจักรทั้งหมดภายในอาคารเอาไว้ที่ศูนย์ควบคุมฯ จากเหตุการณ์ตัวอย่างด้านบน เมื่อ LIV-24 ตรวจเจอระบบ WATER PUMP ทำงานผิดปกติไปจากค่าเดิมก็จะแจ้งเตือน และส่งสัญญาณไปให้ทีมช่างเข้าตรวจสอบและเข้าทำการแก้ไขได้ล่วงหน้าก่อนที่แทงค์น้ำสำรองที่อยู่บนชั้นดาดฟ้าจะสูบน้ำจนหมด ปัญหาดังกล่าวก็จะไม่เกิดขึ้น และลูกบ้านก็จะมีน้ำใช้ได้อย่างปกติ อธิบายกันให้เข้าใจได้โดยง่ายคือ LIV-24 สามารถตรวจจับเจอความผิดปกติได้เร็วแบบ Real Time จึงได้แจ้งเตือนไปยังช่างอาคารให้เข้ามาแก้ไขสถานการณ์ก่อนที่จะเกิดปัญหาไปถึงลูกบ้าน ในกรณีที่ตรวจพบเจอช้า การแก้ไขปัญหาก็จะยิ่งช้าตาม ส่งผลให้ลูกบ้านไม่ได้รับความสะดวก และเกิดปัญหาไม่มีน้ำใช้ ในบางกรณีหากมีการจัดการช้าไม่ทันท่วงทีอาจเกิดปัญหาร้ายแรงที่ยากเกินควบคุม น้ำที่เอ่อล้นมาจากปั๊มน้ำที่ทำงานผิดปกติ อาจจะไหลนองจนเข้าพื้นที่ในส่วนห้องพัก หรือไหลเข้าไปทำความเสียหายให้กับระบบลิฟท์ ระบบควบคุมเครื่องจักรทั้งหมดภายในอาคาร ต้องสูญเสียค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมถึงหลักแสนหรือหลักล้าน สร้างความเสียหายและค่าใช้จ่ายที่ไม่อาจประเมินค่าได้ 02 วางแผนการเดินทางไว้อย่างดี แต่ติดที่ยืนรอซ่อมลิฟต์ในชั่วโมงเร่งด่วน เหตุการณ์ธรรมดาๆ ของคนอยู่คอนโดที่เมื่อกดลิฟต์ไปชั้นไหน ก็อยากจะไปให้ถึงชั้นจุดหมายได้อย่างรวดเร็วถูกไหมครับ แต่บางครั้งเหตุการณ์ที่ไม่ปกติก็อาจจะเกิดขึ้นได้ โดยเฉพาะในชั่วโมงเร่งด่วนอย่างตอนเช้า หรือในช่วงที่มีการใช้ลิฟต์จำนวนมากในเวลาเย็น แต่ลิฟต์ดันเกิดปัญหาขัดข้องทางเทคนิค ต้องรอให้ฝ่ายจัดการฯ ประสานงานไปยังบริษัทลิฟต์เพื่อเข้าตรวจสอบและซ่อมแซม ลองคิดดูว่าหากคุณอยู่ชั้น 36 และมีนัดสำคัญในตอนเช้านี้จะเป็นอย่างไร? แต่ในโครงการที่มี LIV-24 นั้น เนื่องจากข้อมูลของอาคารทุกอย่างถูกจัดเก็บและประมวลผลไว้ที่ศูนย์ควบคุมแบบ Real Time และทำงานผ่านระบบ IOT หากเกิดเหตุขัดข้องในส่วนใดก็ตาม แม้จะเป็นในส่วนที่มองไม่เห็น แต่ LIV-24…

หากย้อนกลับไปราวสิบปีก่อน ย่านที่เหล่าคนกรุงฯ ใฝ่ฝันจะอยู่อาศัยมากที่สุดคงเป็นบริเวณ ‘สุขุมวิทตอนต้น’ หรือหากจะเขยิบมาตอนกลางหน่อยก็คงเป็นเฉพาะ ‘ทองหล่อ’ แต่ในเพียงแค่ระยะเวลาไม่กี่ปีที่ผ่านมา เราได้เห็นย่านน้องใหม่รายหนึ่งนามว่า ‘เอกมัย’ เติบโตขึ้นมาอย่างก้าวกระโดดแซงหน้ารุ่นพี่ในย่านและนอกย่านอย่างรวดเร็ว จากข้อมูลสำรวจระหว่างปี 2560 – 2562 ของเรา ทำเลเอกมัยมีซัพพลายเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด เพียงแค่ในปี 2562 ล่าสุดที่ผ่านมา เหล่า Developers ได้พากันเปิดขายคอนโดมิเนียมในซอยเอกมัยกว่า 9,239 ยูนิตจาก 29 โครงการ และมีสัดส่วนผู้อยู่อาศัยเป็นชาวต่างชาติรวมกันมากกว่าครึ่ง เพราะเหตุใดเอกมัยจึงกลายเป็นทำเลทองครองใจทั้งผู้อยู่อาศัยและนักลงทุน โดยเฉพาะสำหรับแวดวงอสังหาฯ เช่น คอนโด เอกมัย ทุกคำตอบสำคัญรวมอยู่ในบทความนี้แล้ว 1. เอกมัย – ทำเลที่ยิ่งกว่าสมบูรณ์แบบและข้อได้เปรียบทางราคา อย่างที่เกริ่นข้างต้น เมื่อเราพูดกันถึงทำเลคอนโดที่สมบูรณ์แบบในกรุงเทพฯ ภาพที่ผุดขึ้นในหัวของทุกคนคงไม่หนีไม่พ้นบรรดาโครงการในบริเวณสุขุมวิทตอนต้นที่ขึ้นชื่อว่าเป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจหรือ CBD (Central Business District) กันไปแล้วโดยปริยาย และเมื่อจะมากล่าวว่าเอกมัยกำลังเติบโตแซงหน้าเหล่าย่านธุรกิจรุ่นพี่ของมันในบริเวณ CBD หลายท่านคงส่ายหัวและกล่าวว่าเป็นไปไม่ได้ แต่หากมองกันให้ลึกลงสักหน่อย ตั้งแต่โครงสร้างของผังเมืองกรุงเทพฯ, อัตราความหนาแน่นของผู้คนและอาคาร, ตลอดจนปริมาณที่ดินที่เหลือแบบเปรียบเทียบระหว่างบริเวณสุขุมวิทตอนต้นและกลาง เราจะเห็นทันทีว่าในปัจจุบันนี้บริเวณ CBD แทบไม่เหลือ ‘ที่ดินทำเลดี’ สักเท่าไหร่แล้ว แม้อัตราการเติบโตของที่ดินจะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเพราะความคึกคักทางเศรษฐกิจ แต่ความหนาแน่นและการกระจุกตัวของอาคารและผู้อยู่อาศัยเองกำลังทำให้มันใกล้จะถึงจุดอิ่มตัวในการเติบโตอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และทำให้บริเวณย่านรุ่นน้องตอนกลางของมันอย่างทองหล่อ-เอกมัยก้าวเข้ามามีบทบาทสำคัญในฐานะย่านศูนย์กลางธุรกิจส่วนต่อขยาย (Extended CBD) ในท้ายที่สุด ในปัจจุบันเวลาเราเหล่านักลงทุนยกย่องย่าน CBD บริเวณตอนต้น จึงเป็นไปไม่ได้เลยที่จะไม่กล่าวสรรเสริญย่านส่วนต่อขยายเช่นกันเพราะหากจะว่ากันจริงๆ แล้ว ถ้าปราศจากส่วนต่อขยายนี้ ความเจริญในบริเวณ CBD อาจจะไม่ได้รับการเติมเต็มเทียบเท่าทุกวันนี้ก็เป็นไปได้ ด้วยความสำคัญในฐานะย่านธุรกิจส่วนต่อขยาย พื้นที่รอบเอกมัยจึงได้รับการลงทุนและพัฒนาอย่างมากมายและรวดเร็ว ภายในระยะเวลาไม่กี่ปี เราได้เห็นการกำเนิดขึ้นของห้างสรรพสินค้า, ร้านอาหาร, คอนโด, และสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย กลายเป็นโลเคชั่นการอยู่อาศัยที่สมบูรณ์แบบของเหล่าคนทำงานและนักธุรกิจทั้งในย่าน CBD และบริเวณส่วนต่อขยายของมันเอง และยังมาพร้อมกับข้อได้เปรียบที่หาไม่ได้ในย่าน CBD คือ ‘ราคาซื้อ-เช่า’ ที่ต่ำกว่าราคาในทำเลใกล้เคียงกว่า 25% (ข้อมูลจากการสำรวจของเรา) เหล่าคนทำงานหรือนักธุรกิจส่วนใหญ่ที่ทำงานในย่าน CBD หรือบริเวณโดยรอบที่อยากประหยัดค่าอยู่อาศัยจึงแทบไม่ต้องลังเลเลยว่าควรจะเลือกอยู่บริเวณ CBD เลยหรือส่วนขยายของมันดี เพราะถึงแม้ว่าบริเวณ CBD อาจจะใกล้ที่ทำงานมากกว่า แต่แน่นอนว่าราคาย่อมแพงเท่าตัว การเขยิบออกมาอยู่ห่างสักหน่อยแต่เดินทางสะดวกเทียบเท่ากันด้วยรถไฟฟ้าและในราคาเช่าหรือผ่อนที่ต่ำกว่าจึงกลายเป็นทางเลือกที่สมบูรณ์แบบกว่าไปโดยปริยาย นอกจากนี้ หากพิจารณาอัตราการเติบโตของราคา ผลสำรวจของเรายังพบว่าคอนโด เอกมัยมีทิศทางอัตราการเติบโตสูงถึง 11.5% ต่อปี และมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นอีกอย่างแน่นอนตราบใดที่เศรษฐกิจในย่านธุรกิจตอนต้นยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง 2. เอกมัย – จาก ‘ส่วนขยาย’ สู่การกลายเป็น ‘ศูนย์กลางเชื่อม’ ในการพิจารณาเอกมัยในฐานะทำเลยุทธศาสตร์ ผลสำรวจของเรายังเผยให้เห็นว่าเอกมัยไม่ได้มีทิศทางการเติบโตในฐานะเพียงแค่ส่วนขยายของ CBD แล้วเท่านั้นแต่ยังมีทิศทางการเติบโตในสถานะเป็น ‘สะพานเชื่อม’ ระหว่างย่านแห่งความหวังเก่าอย่าง CBD…

สำหรับผู้ที่มีแพลนจะซื้อคอนโดผ่านการกู้ธนาคาร แน่นอนว่าหนึ่งในสิ่งสำคัญที่ต้องทำคือ ‘การเคลียร์ภาระหนี้ให้เหลือน้อยที่สุด’ แต่จะมีวิธีการเคลียร์หนี้อย่างไรให้เกิดประสิทธิภาพมากที่สุด วันนี้ PLUS เตรียมคำตอบมาให้ทุกท่านแล้ว ขั้นตอนที่ 1: ทำความเข้าใจ ทำไมต้อง ‘เคลียร์หนี้’ ก่อนซื้อคอนโด จากการสำรวจของ PLUS พบว่าผู้กู้ซื้อคอนโดส่วนใหญ่ตระหนักว่าตนเองควรเคลียร์ภาระหนี้ก่อนกู้ แต่ไม่ค่อยประสบความสำเร็จในแผนการเคลียร์หนี้ของตนเองหรือล้มเลิกแผนการในท้ายที่สุดเพราะไม่เข้าใจถึงเหตุผลและความจำเป็นเท่าที่ควร ในการวางแผนเคลียร์หนี้ให้ประสบความสำเร็จ ก้าวแรกที่สำคัญสำหรับผู้กู้จึงควรเริ่มที่การทำความเข้าใจก่อนว่าเหตุใดจึงควรเคลียร์ภาระหนี้ให้เหลือน้อยที่สุดเท่าที่จะทำได้ก่อนยื่นกู้ และเพื่อให้เข้าใจโดยง่าย ลองมาทำพิจารณากัน ผ่านสถานการณ์ตัวอย่าง ดังต่อไปนี้ สถานการณ์ตัวอย่าง บุคคลผู้มีรายได้ประจำท่านหนึ่งนามว่า ปิติ มีรายได้สุทธิ ฿30,000/เดือน และภาระหนี้ราว ฿8,000/เดือน ปิติกำลังมองหาคอนโดติดรถไฟฟ้าลองคำณวณราคาคอนโดที่เหมาะกับฐานเงินเดือนตนเองด้วยสูตร ‘รายได้/ฐานเงินเดือน x 50’ (= 30,000 x 50) พบว่าราคาคอนโดที่เหมาะกับตนเองอยู่ที่ราว ฿1,500,000 เธอเลือกจึงเลือกซื้อคอนโดในราคาประมาณดังกล่าว ทว่าเมื่อลองยื่นกู้ ปิติกลับพบว่าเธออาจเผชิญกับปัญหาดังต่อไปนี้ 1) ปิติกู้ไม่ผ่าน 2) ปิติกู้ผ่าน แต่ได้วงเงินกู้ต่ำ ——————– PLUS+ Tips: คำนวณราคาคอนโดที่เหมาะกับฐานเงินเดือนของเราได้ง่าย ๆ ด้วยการนำ ‘รายได้/ฐานเงินเดือนต่อเดือน’ ของเรามาคูณกับ ‘50’ โดยที่ต้องเป็นตัวเลข ‘50’ นี้ก็เพราะธนาคารส่วนใหญ่มักให้วงเงินกู้ที่ประมาณ 50 เท่าของเงินเดือน หมายเหตุ: เป็นสูตรการคำนวณโดยคร่าวๆ เท่านั้น ผู้กู้อาจพบตัวเลขที่แตกต่างหรือคลาดเคลื่อนเล็กน้อยตามแต่นโยบายของแต่ละธนาคาร พิจารณาสอบถามธนาคารเพิ่มเติมสำหรับรายละเอียดเฉพาะเจาะจง ——————– ทำไมปิติถึงกู้ไม่ผ่านและหรือได้วงเงินกู้ต่ำ? แน่นอนว่าอาจประกอบด้วยหลายเหตุผล แต่เหตุผลที่ใหญ่ที่สุดคงหนีไม่พ้น ‘สถานภาพทางการเงิน’ ของปิติ ที่ไม่ใช่เพียงแค่ ‘รายได้’ แต่ยังรวมถึง ‘รายจ่าย’ เราจะเห็นว่าแม้ว่าเธอจะมีรายได้สุทธิต่อเดือนถึง ฿30,000 แต่ในขณะเดียวกันเธอก็มีภาระหนี้ต่อเดือนเพิ่มเข้ามา ฿8,000 และเจ้าตัวเลข ฿8,000 นี้เองที่เป็นตัวแปรสำคัญแม้ว่าจะดูน้อยนิด เป็นตัวเลขที่อาจทำให้เธอกู้ไม่ผ่าน หรือ กู้ได้วงเงินต่ำ ด้วยเพราะว่า: 1) ฿8,000 จะถูกนำมาคำนวณเพื่อหา ‘ความสามารถในการผ่อน’ ของปิติ ในการจะอนุมัติให้ปิติกู้ผ่านหรือไม่ผ่าน ธนาคารไม่ได้ดูเพียงแค่ว่าราคาของคอนโดสอดคล้องกับฐานเงินเดือนของปิติหรือเปล่า เพราะนั่นถือเป็นเพียงแค่การดูงบที่สอดคล้องโดยคร่าว ๆ เท่านั้น ไม่ได้บ่งบอกอะไรเกี่ยวกับ ‘ความสามารถในการผ่อน’ ของปิติ ซึ่งจะถือเป็นจุดสำคัญมากกว่าในการจะช่วยให้ธนาคารประเมินอย่างรอบด้านว่าปิติจะผ่อนไหวไหมหรือจะกลายมาเป็นภาระของธนาคารทีหลัง ในการจะให้เงินกู้สักก่อนกับปิติ ธนาคารจึงต้องโฟกัสที่ความสามารถในการผ่อนของเธอเป็นหลัก ผ่านการคำนวณความสามารถในการผ่อนของปิติ ดังนี้ สูตรคำนวณความสามารถในการผ่อนต่อเดือน: (รายได้ต่อเดือน x 40%) – ภาระหนี้สิน = ความสามารถในการผ่อน ความสามารถในการผ่อนต่อเดือนของปิติ: (฿30,000 x 40%) – ฿8,000 = ฿4,000 เราจะเห็นว่าในการคำนวณความสามารถในการผ่อนของปิติ มีตัวเลขสำคัญเพิ่มเข้ามาคือ ‘40%’ ซึ่งก็ไม่ใช่ตัวเลขอะไรที่ไหน แต่เป็นข้อกำหนดส่วนใหญ่ของธนาคารเองที่มองว่าผู้กู้ไม่ควรมีภาระการผ่อนเกินกว่า 35-40% ของรายได้ ในกรณีของปิตินี้ เมื่อคิดตามข้อกำหนดดังกล่าว จึงพบว่าเธอสามารถผ่อนแค่เพียงราว ฿4,000 บาทต่อเดือนเท่านั้น (หากเกินกว่านี้ อาจเจอกับภาวะหมดสภาพคล่อง เพราะในรายได้ ฿30,000 ต่อเดือน แน่นอนว่าปิติยังต้องมีค่าใช้จ่ายอื่นอีกที่ไม่ใช่ค่าผ่อนคอนโด เช่น ค่าอาหาร, ค่าเดินทาง ฯลฯ) ซึ่งถือเป็นอัตราที่ค่อนข้างต่ำเกินกว่าที่คอนโดส่วนใหญ่จะยอมรับ (ส่วนใหญ่กำหนดอัตราผ่อน ล้านละ ฿7,000 ต่อเดือน) และยิ่งหากผู้กู้อายุมาก มีระยะเวลาผ่อนน้อย ก็แทบเป็นไปไม่ได้ที่จะได้อัตราผ่อนคอนโดราวเพียงเดือนละ ฿4,000 2) ฿8,000 จะถูกนำมาคำนวณหา ‘วงเงินกู้’ ของปิติ เมื่อธนาคารทราบภาระหนี้…

สำหรับผู้เช่าคอนโดมือใหม่ ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอะไรบ้างก่อนเซ็นสัญญาเช่าหรือกระทั่งก่อนมองหาคอนโดสักแห่ง อะไรคือค่าเช่าล่วงหน้า? ค่าประกัน? ฯลฯ วันนี้ Plus Property เตรียมทุกคำตอมมาให้แล้ว คู่มือผู้เช่าคอนโด: ต้องจ่ายอะไรบ้างก่อนเช่า? 1) ค่าเช่าล่วงหน้า รายการ อัตรามาตรฐาน ค่าเช่าล่วงหน้า เท่าค่าห้อง ล่วงหน้า 1-3 เดือน (ผู้ให้เช่าปกติ) เท่าค่าห้อง ล่วงหน้าไม่เกิน 1 เดือน (ผู้ให้เช่าที่ปล่อยเช่า 5 หน่วย >) ในฐานะผู้เช่า สิ่งสำคัญแรกที่อาจต้องรู้ก่อนคือโมเดลการให้เช่า (ไม่ว่าจะเป็นคอนโด, บ้าน ฯลฯ) ส่วนใหญ่เป็น ‘สูตรการจ่ายก่อนอยู่’ กล่าวคือ ผู้เช่าจะต้องจ่าย ‘ค่าช่วงล่วงหน้า’ ก่อนจึงจะมีสิทธิ์เข้าอยู่ ทว่า ‘ต้องล่วงหน้ากี่เดือน’ นั้น ขึ้นอยู่กับประเภทของผู้ให้เช่าเป็นหลัก ดังนี้ ผู้ให้เช่าทั่วไป สำหรับผู้ให้เช่าทั่วไปหรือบุคคลธรรมดาที่ไม่ได้ประกอบกิจการให้เช่าเป็นกิจจะลักษณะ หรือตามกฎหมายคือไม่ได้ปล่อยเช่า (ห้องพัก, บ้าน, อาคารชุด, อพาร์ตเม้นท์ ฯลฯ แต่ไม่รวมพอหักและโรงแรม) เกิน 5 หน่วย สามารถคิดค่าช่วงล่วงหน้าได้ 1-3 เดือน แล้วแต่ตกลงกัน ตัวอย่าง ค่าเช่า 15,000 บาท กำหนดว่าต้องจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 2 เดือน ยอดล่วงหน้าที่ต้องจ่ายก่อนเข้าอยู่ (15,000 x 2 เดือน) = 30,000 บาท ผู้ให้เช่าที่มีการปล่อยเช่าเกิน 5 ห้อง ทว่า สำหรับผู้ให้เช่าที่มีลักษณะปล่อยเช่าเป็นกิจจะลักษณะหรือตามกฎหมายคือมีการปล่อยเช่า (ห้องพัก, บ้าน, อาคารชุด, อพาร์ตเม้นท์ ฯลฯ แต่ไม่รวมหอหักและโรงแรม) เกิน 5 หน่วยขึ้นไป กฎหมายกำหนดว่าจะสามารถคิดค่าล่วงหน้าได้เพียงแค่ 1 เดือนเท่านั้น หากเกินนี้ ถือว่าผิดกฎหมายและสามารถถูกร้องเรียนได้ ตัวอย่าง ค่าเช่า 15,000 บาท ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ยอดล่วงหน้าที่ต้องจ่ายก่อนเข้าอยู่ = 15,000 บาท โดยค่าล่วงหน้าดังกล่าวนี้ เมื่อจ่ายแล้วจะนับเป็นค่าเช่าล่วงหน้า ซึ่งส่วนใหญ่มักกำหนดให้เป็นล่วงหน้าของเดือนสุดท้าย หรืออาจเป็นของเดือนแรกเลยก็ได้เช่นกัน ตัวอย่าง เช่น หากกำหนดให้เป็นเดือนสุดท้าย เมื่อถึงเวลาดังกล่าว ผู้เช่าก็ไม่ต้องจ่ายค่าเช่า จ่ายเพียงแค่ค่าน้ำ-ค่าไฟ เป็นต้น 2) ค่าประกันความเสียหาย รายการ อัตรามาตรฐาน ค่าเช่าล่วงหน้า เท่าค่าห้อง ล่วงหน้า 1-2 เดือน (ผู้ให้เช่าปกติ) เท่าค่าห้อง ล่วงหน้าไม่เกิน 1 เดือน (ผู้ให้เช่าที่ปล่อยเช่า 5 หน่วย >) นอกจากค่าเช่าล่วงหน้าแล้ว ผู้เช่าต้องเตรียมเงินอีกจำนวนหนึ่งสำหรับค่าประกันความเสียหาย (หรือ…

ในการซื้อขายคอนโดผ่านตัวแทนอสังหาฯ ส่วนใหญ่ แน่นอนว่าค่าคอมมิชชั่นคือภาระหน้าที่ของผู้ขายต่อตัวแทนอสังหาฯ เป็นหลัก แต่ในหลายกรณี ผู้ขายก็มักรวมเอาค่าคอมฯ ที่ตนเองต้องจ่ายเข้ามาอยู่ในราคาซื้อ-ขายกับผู้ซื้อ ในฐานะผู้ซื้อ หากอยากเลี่ยงการถูกบวกค่าคอมมิชชั่นในราคาซื้อ-ขายของเรา จะมีวิธีการอย่างไร คำตอบอยู่ในบทความนี้แล้ว วิธีที่ 1 – ซื้อโดยตรงกับโครงการ สำหรับผู้ซื้อที่อยากเลี่ยงค่าคอมมิชชั่นที่อาจถูกรวมในราคาซื้อ-ขาย แน่นอนว่าทางเลือกแรกคือการซื้อโดยตรงกับโครงการ ในทางนี้ ผู้ซื้อจะสามารถเลี่ยงการเสียค่าคอมมิชชั่นได้ เพราะถือเป็นการทำธุรกรรมโดยตรงระหว่างผู้ขาย (โครงการ) และผู้ซื้อ ไม่มีคนกลางใด ๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง หรือต่อให้มี ‘คนกลาง’ เข้ามาในฐานะนายหน้า (ไม่ว่าจะเป็นบุคคลหรือบริษัทที่โครงการจ้างหรือเปิดรับ) เข้ามาเป็นผู้คอยประสานงาน ค่าคอมมิชชั่น/ค่าตอบแทนก็ยังคงถือว่าเป็นภาระของโครงการอยู่ดีและไม่ใช่ของผู้ซื้อ ในวิธีแรกนี้ ผู้ซื้อจึงสามารถอุ่นใจได้ว่าตนเองจะไม่เสียค่าคอมมิชชั่นหรือค่าตอบแทนใดให้คนกลาง อย่างไรก็ดี การซื้อโดยตรงกับโครงการก็มีจุดอ่อนสำคัญที่ผู้ซื้อต้องตระหนักอย่างถี่ถ้วน เพราะส่วนใหญ่โอกาสที่จะซื้อโดยตรงกับโครงการมักเป็นเฉพาะช่วงพรีเซล หรือระหว่างโครงการกำลังสร้าง (หรือกระทั่งยังไม่สร้าง) เท่านั้น ซึ่งเป็นช่วงที่ผู้ซื้อจะยังไม่มีโอกาสได้เห็นตึกและลักษณะห้องจริง ไม่สามารถประเมินการทำงานของนิติบุคคลคอนโด, ลักษณะของผู้อยู่อาศัยร่วม และปัจจัยอื่น ๆ ที่สามารถทำได้เมื่อคอนโดก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาว่าเราเหมาะหรือไม่เหมาะกับโครงการนี้ ใน ‘โครงการที่มีคุณภาพ’ หรือ ‘ทำเลดี’ จำพวกคอนโดติดรถไฟฟ้า ส่วนใหญ่จะ sold out กันตั้งแต่ช่วงพรีเซล ผู้ซื้อที่ไม่รีบซื้อในช่วงนี้ จึงแทบไม่มีโอกาสอีกเลยที่จะได้ซื้อกับโครงการโดยตรง หรือต่อให้มีโอกาส ก็อาจเหลือตำแหน่งยูนิตที่ดีให้เลือกน้อยแล้ว แต่ครั้นจะให้ซื้อช่วงพรีเซล ความกังวลเรื่องสภาพจริงของคอนโด, การบริหารงานของนิติฯ จนกระทั่งลักษณะการอยู่อาศัยของเพื่อนข้างห้องก็ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณาเช่นกัน รวมทั้งสำหรับใครที่อยากซื้อคอนโดแบบพร้อมเข้าอยู่ การซื้อช่วงพรีเซลจึงไม่ใช่ทางเลือกแน่นอน PLUS+ Tips โครงการคอนโดที่มีคุณภาพจะมีการว่าจ้างบริษัทตัวแทนอสังหาฯ ที่มีคุณภาพให้มาช่วยดูแลโครงการตั้งแต่เริ่มขายจนถึงกระทั่งเป็นนิติบุคคลฯ ในการประเมินคุณภาพของโครงการคอนโดในช่วงพรีเซล ในขั้นแรกผู้ซื้อจึงอาจประเมินจากประวัติคุณภาพและชื่อเสียงของบริษัทตัวแทนฯ ที่โครงการว่าจ้างมา (เช่น พลัส พร็อพเพอร์ตี้) รวมทั้งของผู้พัฒนาของโครงการเอง (เช่น แสนสิริ) ควบคู่กัน วิธีที่ 2 – ซื้อโดยตรงกับผู้ขาย เหมือนกับการซื้อโดยตรงกับโครงการ การซื้อโดยตรงกับผู้ขายหรือเจ้าของห้องช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเลี่ยงการถูกบวกค่าคอมมิชชั่นในราคาซื้อ-ขายได้ แต่ในวิธีการนี้ ช้อสำคัญคือผู้ซื้อควรมีความช่ำชองหรือเคยมีประสบการณ์ในการซื้อคอนโดมือสองมาก่อนแล้ว รู้วิธีตรวจสอบสัญญา, ตรวจสอบโฉนด, การดำเนินเอกสารตลาดจนการเจรจาต่าง ๆ ผู้ซื้อที่ไม่มีความชำนาญอาจเสี่ยงเจอกับมิจฉาชีพ ถูกหลอกขายห้อง ตลอดจนถูกปลอมแปลงเอกสารสำคัญต่าง ๆ จนตนเองเสียเปรียบ ถูกริบเงินมัดจำเมื่อกู้ไม่ผ่าน (เพราะไม่ได้ตกลงกับผู้ขายก่อนล่วงหน้า) และปัญหาปลีกย่อยต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้น วิธีที่ 3 – ซื้อกับตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ ที่ระบุว่าราคาซื้อ-ขายและค่าคอมฯ แยกกันอย่างชัดเจน ในวิธีหรือจะกล่าวว่า ‘เทคนิค’ สุดท้ายนี้ ผู้ซื้อไม่ได้เลี่ยงคนกลาง ไม่ได้ซื้อขายโดยตรงกับผู้ซื้อ กลับกันผู้ซื้อพูดคุยและประสานงานทุกอย่างกับนายหน้าอสังหาฯ แต่สามารถเลี่ยงการถูกบวกค่าคอมฯ ในราคาซื้อ-ขายได้ด้วยการสอบถามกับนายหน้าฯ อย่างตรงไปตรงมาเลยว่า: 1) ราคาขายเท่าไหร่? 2) อัตราค่าคอมฯ เท่าไหร่? 3) อัตราดังกล่าวบวกเพิ่มในราคาซื้อ-ขายหรือไม่? นายหน้าอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์ส่วนใหญ่จะเข้าใจผู้ซื้อดีอยู่แล้วว่าไม่อยากถูกบวกค่าคอมฯ เพิ่มในราคาซื้อ-ขายเพราะการบวกเพิ่มดังกล่าวย่อมหมายถึงราคาซื้อ-ขายที่สูงขึ้นมา โดยหากเขาสามารถตกลงราคาซื้อ-ขายและค่าคอมฯ แบบแยกกันกับผู้ขายได้ ส่วนใหญ่ก็จะเปิดเผยตรง ๆ กับผู้ซื้ออยู่แล้วเพื่อให้ผู้ซื้อสบายใจและสนใจที่จะปิดดีลมากขึ้น ทั้งนี้ ความสำเร็จในตรงนี้จะขึ้นอยู่กับผู้ขายเป็นหลักว่ามีความพร้อมที่จะจ่ายค่าคอมฯ มากแค่ไหน (เพราะอย่าลืมว่า ณ…

(ขอขอบคุณภาพจากร้าน Kaizen Coffee) สายเที่ยวดูไว้ ไม่ต้องไปไกลถึงเมืองนอกเมืองนา ก็หาคาเฟ่น่านั่งดีๆ ได้ไม่ต่างกัน เพราะที่เอกมัยนี้ เต็มไปด้วยคาเฟ่และร้านที่ดีต่อใจมากมาย นับเป็นอีกหนึ่งย่านที่เป็นเป้าหมายสำคัญของสาย Cafe Hopping อยู่ตลอดเวลา แถมยังเดินทางง่าย เข้าออกสบาย ใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอสเส้นหลักสายสีเขียวเข้ม ย่านนี้จึงมีคาเฟ่และร้านอาหารดีๆ เกิดขึ้นอยู่เสมอ วันนี้พลัสฯ จึงพามาอัพเดทวาร์ปกันแบบเน้นๆ ร้านไหนเปิดใหม่ ร้านไหนยังเปิดอยู่ ว่าแล้วก็ตามมาดูกันเลยครับ เอกมัย…ย่านชิคๆ ของคนคูลๆ แหล่งไลฟ์สไตล์ที่ไม่ได้มาเพราะโชคช่วย เอกมัย ถือเป็นอีกย่านที่เต็มไปด้วย “ตัวจริง” ของหลากหลายวงการ ไม่ว่าจะเป็นคาเฟ่ ร้านอาหาร เวิร์คช็อปที่ผลัดเปลี่ยนหมุนเวียนหลักสูตรที่น่าสนใจมากมาย นอกจากนี้ยังเป็นย่านที่ชาวต่างชาติอาศัยอยู่มากมาย ด้วยทำเลที่ใกล้ทองหล่อ แต่ราคาที่ดินที่จับต้องได้มากกว่า เราจึงได้เห็นคนรุ่นใหม่ไฟแรงต่างมาใช้ชีวิตและลงทุนในย่านนี้กันมากขึ้น แต่ถึงอย่างนั้นด้วยความที่เอกมัยเป็นย่านเก่าแก่ จึงยังมีบรรยากาศสบายๆ แบบบ้านๆ จากร้านรวงที่เปิดมาเนิ่นนานผสมอยู่ด้วย เรียกได้ว่าเป็นย่านที่มีความหลากหลายไม่แพ้ย่านอื่นเลยจริงๆ คาเฟ่เก่าใหม่ รวมจุดเช็คอินที่ใช่ นั่งชิลได้ยาวๆ จากบริเวณปากซอยสุขุมวิท 63 และ สุขุมวิท 61 ไล่ไปจนถึงท้ายซอยเอกมัยก่อนไปถึงเพชรบุรี ลองมาดูกันว่า…มีที่ไหนบ้างที่ต้องไปตำ Babyccino คาเฟ่ใหม่เอี่ยมแต่งสวยสไตล์มินิมอล มีทั้งเครื่องดื่มและอาหารให้เลือกหลากหลาย รวมถึงมุมถ่ายรูปสวยๆ ที่ชวนให้เข้ามา check-in อย่างช่วยไม่ได้ 📌: เอกมัย 12 ⏲: 8 AM – 6 PM คอนโดที่น่าสนใจใกล้ร้าน: XT Ekkamai, taka HAUS, The FINE Bangkok, CEIL by Sansiri ขอขอบคุณภาพจากทางร้าน One Ounce for Onion คาเฟ่เล็กๆ ที่มีเสน่ห์อยู่ที่การตกแต่งสไตล์ Loft มีความ minimal จากงานไม้ เหมาะแก่การมานั่งคิดงานเป็นอย่างยิ่ง และนอกจากเมนูอาหารแล้ว ที่นี่ยังคั่วกาเฟเอง ทำให้มีเมล็ดกาแฟให้เลือกสรรหลากหลาย ทั้งยังการันตีรสชาติได้อีกด้วย 📌: เอกมัย 12, ซอยปรีดี พนมยงค์ 37 ⏲: 9 AM – 6 PM คอนโดที่น่าสนใจใกล้ร้าน: XT Ekkamai, taka HAUS, The FINE Bangkok, CEIL by Sansiri ขอขอบคุณภาพจากทางร้าน Cafe Thieves and Bar อีกหนึ่งคาเฟ่ในซอยเอกมัย 12 ที่ไม่พูดถึงไม่ได้ เพราะร้านนี้ ลิซ่า…