ข่าวสารและบทความ

สำหรับเจ้าของอาคาร นิติบุคคล รวมถึงผู้อยู่อาศัยในคอนโดต่างๆ น่าจะคุ้นชินกับคำว่า “การซ่อมบำรุงอาคาร” กันดี แต่บางคนอาจยังสับสนเรื่องการบำรุงรักษาอาคาร กับการตรวจสอบอาคารว่าเป็นเรื่องเดียวกันหรือไม่ หรือมีความสำคัญอย่างไรบ้าง การทำความเข้าใจระหว่างการตรวจสอบอาคาร vs บำรุงรักษาอาคารจึงถือเป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม เพราะหากเกิดเข้าใจผิดขึ้นมา อาจนำไปสู่ปัญหาหลายประการ ตั้งแต่อาคารที่อาจเสื่อมสภาพลงเรื่อยๆ ปัญหาด้านกฎหมายจากการละเลย ไปจนถึงความเสี่ยงต่อชีวิตและทรัพย์สิน ในบทความนี้ พลัสฯ จะพาไปไขข้อสงสัยว่าระหว่างการตรวจสอบอาคาร vs บำรุงรักษาอาคาร ทั้งสองคำมีความหมายที่แตกต่างกันอย่างไร พร้อมเจาะลึกว่าทำไมอาคารที่ดี มีมาตรฐานระดับสากล จึงขาดฟันเฟืองใดฟันเฟืองหนึ่งไปไม่ได้เลย การตรวจสอบอาคารคืออะไร? การตรวจสอบอาคาร คือ การประเมินสภาพอาคารและทดสอบการทำงานของระบบต่างๆ โดยวิศวกรหรือสถาปนิกที่ได้รับใบอนุญาตและขึ้นทะเบียนอย่างถูกต้อง เพื่อให้มั่นใจในความปลอดภัยอาคารว่าสามารถรองรับการอยู่อาศัย หรือการใช้งานของคนจำนวนมากได้โดยไม่เกิดเหตุไม่คาดฝัน เปรียบเสมือนการตรวจสุขภาพประจำปีให้กับอาคาร ทำไมต้องตรวจสอบอาคาร? เหตุผลสำคัญที่สุดของการตรวจสอบอาคาร คือ “ข้อบังคับตามกฎหมาย” ที่เจ้าของอาคารหรือนิติบุคคลที่ดูแลต้องปฏิบัติตาม ภายใต้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (มาตรา 32 ทวิ) ที่กำหนดให้อาคาร 9 ประเภท (เช่น อาคารสูง, อาคารขนาดใหญ่พิเศษ, อาคารชุมนุมคน ฯลฯ) ต้องจัดให้มีการตรวจสอบอาคาร หากเจ้าของอาคารหรือนิติบุคคลละเลยไม่ดำเนินการ จะมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง นอกจากนี้ หากไม่มีใบรับรองการตรวจสอบอาคาร (ร.๑) เมื่อเกิดอุบัติภัยขึ้น บริษัทประกันภัยอาจปฏิเสธการจ่ายค่าสินไหมทดแทนได้ ทำให้การตรวจสอบอาคารเป็นข้อปฏิบัติที่สำคัญอย่างยิ่ง การตรวจสอบอาคาร ตรวจตรงไหนบ้าง? การตรวจสอบอาคารมีส่วนสำคัญที่ต้องได้รับการตรวจสอบ ดังนี้ โดยหลังจากการตรวจสอบอาคาร ผู้ตรวจสอบจะจัดทำรายงานเพื่อสรุปผลการตรวจ ตั้งแต่สภาพอาคาร ปัญหาที่พบเจอ และข้อเสนอแนะในการปรับปรุงแก้ไข เพื่อให้เจ้าของอาคารหรือนิติบุคคลดำเนินการแก้ไขและบำรุงรักษาอาคารต่อไป รวมถึงนำส่งรายงานให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นเพื่อพิจารณาออกใบรับรอง ร.๑ ต่อไป ความถี่ในการตรวจสอบอาคาร การตรวจสอบอาคารจะแบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ  การตรวจสอบอาคารจำเป็นต้องทำโดยบุคคลภายนอก หรือวิศวกรและบริษัทผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับอนุญาต หรือขึ้นทะเบียนกับกรมโยธาธิการและผังเมืองเท่านั้น การบำรุงรักษาอาคารคืออะไร การบำรุงรักษาอาคาร คือ การดูแลรักษา ป้องกัน และซ่อมแซมชิ้นส่วนหรือระบบต่างๆ ภายในอาคารให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งานเสมอ เป็นการกระทำอย่างต่อเนื่องโดยทีมช่างประจำอาคาร หรือบริษัทบริหารจัดการนิติบุคคล โดยหากเปรียบการตรวจสอบอาคารเป็นการตรวจสุขภาพประจำปี การบำรุงรักษาอาคารก็เปรียบเสมือนการออกกำลังกาย และการดูแลตัวเอง ทำไมต้องบำรุงรักษาอาคาร? การบำรุงรักษาอาคารมีเพื่อยืดอายุการใช้งานของอุปกรณ์ อาคารและเครื่องจักรต่างๆ ป้องกันไม่ให้เกิดการชำรุดก่อนเวลาอันควร เช่น แอร์ไม่เย็น น้ำรั่วซึม หรือลิฟต์โดยสารค้าง ซึ่งจะช่วยลดค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมใหญ่ และการทำให้ผู้อยู่อาศัยหรือผู้ใช้อาคารได้รับความสะดวกสบายสูงสุด บำรุงรักษาตรงไหนบ้าง? การบำรุงรักษาอาคารเป็นงานที่ต้องทำอย่างต่อเนื่องตามแผนบำรุงรักษาของอาคาร โดยครอบคลุมหลายส่วนสำคัญของอาคาร เช่น ความถี่ในการบำรุงรักษาอาคาร…

หากพูดถึงการเลือกเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ นั้น “ความสะดวกสบายในการเดินทาง” และ “การใช้ชีวิตที่สมบูรณ์แบบรอบด้าน”  ถือเป็นสองปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยเกิดความลังเลไม่น้อย โดยเฉพาะในการเลือกเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้า VS คอนโดติดห้าง ซึ่งเป็นประเด็นที่ต้องชั่งน้ำหนักให้ดี เพราะทำเลทั้งสองรูปแบบนี้มอบประสบการณ์การอยู่อาศัยและไลฟ์สไตล์ที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ในบทความนี้ พลัสฯ จะพาไปเจาะลึกข้อดีและข้อควรระวังของทั้งสองทำเล พร้อมแนะนำ 10 โครงการที่น่าสนใจ ติดทั้งรถไฟฟ้าและห้างสรรพสินค้าชั้นนำ เพื่อให้คุณได้เลือกพักอาศัยในทำเลที่เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์ที่สุด 5 คอนโดติดรถไฟฟ้าที่น่าสนใจ 1. เวีย 34 (Via 34) เวีย 34 เป็นคอนโด Low Rise สไตล์บูทีค ที่เน้นความเป็นส่วนตัวสูงในซอยสุขุมวิท 34 โดดเด่นด้วยการออกแบบสไตล์ Modern Contemporary ผสมผสานศิลปะและฟังก์ชันอย่างลงตัว มอบบรรยากาศที่เงียบสงบ ร่มรื่น หลีกหนีความวุ่นวาย แต่ยังคงเชื่อมต่อความสะดวกสบาย ด้วยทำเลที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้า BTS สถานีทองหล่อ และแหล่งไลฟ์สไตล์ระดับพรีเมียม ในระยะที่เดินเท้าไป-กลับได้อย่างสบายๆ ยูนิตแนะนำ: 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 94.25 ตารางเมตร คลิก 2. ควอทโทร บาย แสนสิริ (Quattro by Sansiri) ควอทโทร บาย แสนสิริ โครงการคอนโด High Rise ระดับ Super Luxury ใจกลางทองหล่อซอย 4 โดดเด่นด้วยการออกแบบที่หรูหรา ใช้วัสดุระดับพรีเมียม และมีบริการ Extra Service คอยดูแลผู้อยู่อาศัยในโครงการ มอบบรรยากาศการอยู่อาศัยระดับ 5 ดาว ในทำเลติดรถไฟฟ้าและคอมมูนิตีมอลล์ชั้นนำ ยูนิตแนะนำ: 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 78.67 ตารางเมตร คลิก 3. ดิ เอส สุขุมวิท 36 (The Esse Sukhumvit 36) คอนโดระดับ Super Luxury ที่ตั้งอยู่ติดถนนเส้นหลักริมซอยสุขุมวิท 36 ติดจุดขึ้นสถานีรถไฟฟ้า BTS ทองหล่อ โดดเด่นด้วยสถาปัตยกรรมที่ผสมผสานศิลป์ดั้งเดิมกับศิลป์ร่วมสมัยได้อย่างลงตัว ภายใต้แนวคิด A Harmony of Contrast กับบรรยากาศที่เงียบสงบ การออกแบบที่หรูหราท่ามกลางไลฟ์สไตล์ใจกลางเมือง และฟังก์ชันการใช้ชีวิตที่ตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยระดับพรีเมียม ยูนิตแนะนำ:…

เมื่อครอบครัวเติบโตขึ้นและต้องการยกระดับคุณภาพชีวิต หลายคนที่เคยคุ้นชินกับความสะดวกสบายจากการเช่าคอนโดสุขุมวิทกลางเมือง อาจต้องเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยที่กว้างขวางและเป็นส่วนตัวมากขึ้น โดย “บ้านกรุงเทพกรีฑา” ก็ถือเป็นหนึ่งในตัวเลือกอันดับต้นๆ ที่ตอบโจทย์ได้อย่างสมบูรณ์แบบ สำหรับใครที่ยังสงสัยว่ากรุงเทพกรีฑาอยู่แถวไหน ทำเลศักยภาพนี้ตั้งอยู่ทางฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ เชื่อมต่อเส้นทางสำคัญอย่างพระราม 9 ศรีนครินทร์ และร่มเกล้า พร้อมกับบรรยากาศที่เอื้อต่อการใช้ชีวิตของสมาชิกทุกคนในครอบครัวอย่างแท้จริง ในบทความนี้ พลัสฯ จะพาคุณไปสำรวจ 5 โครงการบ้านกรุงเทพกรีฑาระดับพรีเมียม สำหรับไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับโดยเฉพาะ พร้อมเจาะลึกว่าย่านกรุงเทพกรีฑาน่าอยู่จริงไหม และเคล็ดลับในการเลือกที่อยู่อาศัย ให้ตรงใจคุณที่สุด แนะนำ 5 บ้านกรุงเทพกรีฑาระดับพรีเมียม 1. มอลตัน เกทส์ กรุงเทพกรีฑา (Malton Gates Krungthep Kreetha) บ้านเดี่ยวกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ระดับ Super Luxury ที่มาพร้อมกับการออกแบบที่ได้แรงบันดาลใจจากบ้านใจกลางกรุงลอนดอน ผสมผสานสถาปัตยกรรมแบบคลาสสิกและโมเดิร์นเข้าด้วยกันอย่างลงตัว พร้อมความเป็นส่วนตัวขั้นสุดด้วยเอกสิทธิ์เพียง 49 ยูนิตเท่านั้น แวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกชั้นนำอย่างครบครัน เพื่อคุณภาพชีวิตที่มีแต่ความสุขและอบอุ่นในที่เดียว ยูนิตแนะนำ: 4 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 448.0 ตารางเมตร คลิก 2. นันทวัน พระราม 9 – กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ (Nantawan Rama 9 – New Krungthepkreetha) บ้านกรุงเทพกรีฑาระดับคฤหาสน์หรู สะท้อนรสนิยมแห่งความสำเร็จ  โดดเด่นด้วยการออกแบบสไตล์ French Eclectic ที่เรียบหรู บนทำเลศักยภาพของถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ที่เชื่อมต่อทั้งย่านใจกลางเมืองและระบบรถไฟฟ้าได้อย่างง่ายดาย พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการขนาดใหญ่ที่พร้อมรองรับทุกไลฟ์สไตล์ และระบบสายไฟใต้ดินทั้งโครงการ ให้บรรยากาศที่โปร่งโล่ง สบาย ตอบโจทย์การพักผ่อนอย่างลงตัว ยูนิตแนะนำ: 4 ห้องนอน 5 ห้องน้ำ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 302.0 ตารางเมตร คลิก 3. เศรษฐสิริ กรุงเทพกรีฑา (Setthasiri Krungthep Kreetha) โครงการบ้านเดี่ยวกรุงเทพกรีฑา ออกแบบโดยเน้นความร่มรื่นและพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่เพื่อความรู้สึกที่ผ่อนคลายตลอดการพักอาศัย พร้อมตัวเลือกบ้านเดี่ยวถึง 6 ขนาด และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ครอบครัวได้อย่างลงตัว ร่วมกับทำเลที่ตั้งที่สามารถเชื่อมต่อเส้นทางได้หลากหลาย ตอบโจทย์ทุกการเดินทาง ไม่ว่าจะเป็นถนนกรุงเทพกรีฑา ถนนรามคำแหง ถนนศรีนครินทร์ และถนนมอเตอร์เวย์ ยูนิตแนะนำ: 4 ห้องนอน 5 ห้องน้ำ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 393.0 ตารางเมตร คลิก 4. นาราสิริ กรุงเทพกรีฑา (Narasiri Krungthep Kreetha)…

เคยมองข้ามคอนโดเก่าๆ โทรมๆ กันบ้างไหม? เมื่อพูดถึงคอนโดมิเนียม เชื่อว่าหลายๆ คนมักจะให้ความสนใจกับคอนโดโครงการใหม่ที่มีความครบครันรอบด้าน แต่ขณะเดียวกัน ห้องคอนโดในทำเลทองเหล่านี้ก็ถือเป็นขุมทรัพย์ที่นักลงทุนอสังหาฯ มืออาชีพมักจะมองหาเพื่อนำมารีโนเวตคอนโดมือสองให้น่าอยู่ยิ่งกว่าเดิม ซึ่งการรีโนเวตคอนโดนั้น ไม่ใช่เพียงแค่การทาสีหรือเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ใหม่ให้ดูสวยงามสะอาดตาเท่านั้น แต่ยังเป็นช่องทางลงทุนที่จะช่วยยกระดับทั้งมูลค่าของทรัพย์สิน (Capital Gain) และอัตราค่าเช่า (Rental Yield) ได้ไม่น้อย ในบทความนี้ พลัสฯ จะพาไปเจาะลึกทุกขั้นตอนของการรีโนเวตคอนโดมือสอง ตั้งแต่เหตุผลว่าทำไมถึงควรลงทุน วิธีการเลือกซื้อห้องให้คุ้มค่าที่สุด ขั้นตอนการรีโนเวตคอนโด ที่ถูกต้องและปลอดภัย ไปจนถึงข้อควรระวังต่างๆ เพื่อเปลี่ยนห้องเก่าๆ ที่ทุกคนมองข้าม ให้กลายเป็นห้องคอนโดที่ใครก็อยากย้ายเข้ามาอยู่อาศัย ทำไม “คอนโดมือสองน่าลงทุน” ถึงเป็นโอกาสทองที่ห้ามพลาด? หลายคนอาจสงสัยว่า ทำไมการลงทุนรีโนเวตคอนโดมือสองที่ต้องต่อเติมซ่อมแซมเพิ่มเติม ถึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจไม่แพ้กับการลงทุนในคอนโดติดรถไฟฟ้าโครงการใหม่พร้อมอยู่ โดยเหตุผลสำคัญที่ทำให้คอนโดมือสองน่าลงทุนมีดังนี้ เมื่อเปรียบเทียบกับโครงการเปิดใหม่ในทำเลเดียวกัน คอนโดมือสอง มักจะมีราคาประเมินต่อตารางเมตรที่ถูกกว่าอย่างเห็นได้ชัด ส่งผลโดยตรงต่อส่วนต่างกำไร (Margin) ที่สามารถนำไปใช้เป็นงบรีโนเวตคอนโดมือสองได้อย่างสบายๆ โครงการคอนโดมิเนียมเก่ามักจะตั้งอยู่ในทำเลไข่แดงที่หาคอนโดโครงการใหม่ๆ ได้ยากในปัจจุบัน เช่น โซนสุขุมวิทตอนต้น-กลาง โซนสีลม-สาทร หรือทำเลคอนโดติดรถไฟฟ้าสถานีหลักๆ ซึ่งมักจะมีมูลค่าที่ดินสูงขึ้นเรื่อยๆ จนทำให้โครงการคอนโดใหม่ๆ มีราคาที่สูงจนเกินเอื้อม จุดเด่นของโครงการคอนโดในอดีตคือเลย์เอาท์ของห้องที่กว้างขวาง มีความโปร่งโล่งกว่าคอนโดยุคใหม่ๆ ที่นิยมห้องขนาดสตูดิโอและหนึ่งห้องนอนเป็นหลัก ทำให้เจ้าของห้องมีพื้นที่ใช้สอยเหลือเฟือสำหรับการออกแบบ จัดสรรฟังก์ชัน และตกแต่งห้องได้อย่างอิสระ หากลงทุนซื้อคอนโดอ่อนนุชที่เป็นโครงการเก่าหลักสิบปี  นำมาปรับปรุงโครงสร้างและตกแต่งภายในใหม่ให้น่าสนใจ ก็จะสามารถดึงดูดทั้งกลุ่มผู้เช่าที่เป็น First Jobber คนทำงานรุ่นใหม่  หรือชาวต่างชาติที่ชื่นชอบห้องพักดีไซน์สวยๆ ในอัตราค่าเช่าที่เพิ่มสูงขึ้น เลือกคอนโดเก่าอย่างไร ให้รีโนเวตแล้วคุ้มค่าที่สุด ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อคอนโดมือสองเพื่อนำมารีโนเวต ควรพิจารณาปัจจัยเหล่านี้อย่างรอบคอบเพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุน ประเมินโครงสร้างและพื้นที่ส่วนกลาง การเลือกคอนโดมือสองมารีโนเวต จะพิจารณาจากทำเลดีอย่างเดียวไม่ได้ ต้องพิจารณาโครงสร้างอาคารโดยรวมว่ายังมีความแข็งแรง ทนทาน มีการบำรุงดูแลอย่างต่อเนื่อง รวมถึงพื้นที่ส่วนกลางต่างๆ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ที่จอดรถ ลิฟต์โดยสาร ไปจนถึงการบริหารจัดการของนิติบุคคล ที่อาจส่งผลกระทบโดยตรงต่อมูลค่าโดยรวมของทรัพย์สินและทำให้ปล่อยเช่าได้ยากขึ้น เช็กงานระบบภายในให้อยู่ในสภาพดี ปัญหาคลาสสิกของคอนโดมือสอง คือ สภาพงานระบบภายในต่างๆ เช่น รอยรั่วซึม สภาพท่อน้ำประปา ท่อน้ำทิ้ง ระบบไฟฟ้า และระบบปรับอากาศภายในอาคาร ที่หากระบบเหล่านี้ชำรุดเสียหาย ก็อาจทำให้ต้องจัดสรรงบรีโนเวตไปกับการซ่อมแซมเพิ่มเติมด้วย วิเคราะห์กลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เพื่อให้การลงทุนรีโนเวตคอนโดมือสองเป็นไปอย่างครอบคลุม นักลงทุนควรมีกลุ่มเป้าหมายในใจเสียก่อน ว่าห้องคอนโดนี้จะทำเพื่อลูกค้ากลุ่มไหนเป็นหลัก เช่น หากกลุ่มเป้าหมายคือนักศึกษา ควรเน้นที่ความคุ้มค่า มีโต๊ะทำงานให้ใช้ แต่หากกลุ่มเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติหรือครอบครัว อาจจะต้องทุ่มงบไปกับการออกแบบพื้นที่ส่วนกลาง ห้องครัว และห้องน้ำให้มีความทันสมัยและปลอดภัยเป็นหลัก ขั้นตอนการรีโนเวตคอนโดให้คุ้มค่าและปลอดภัย การรีโนเวตคอนโดเก่าหรือกลายเป็นห้องใหม่สไตล์โมเดิร์นที่น่าสนใจนั้น จำเป็นต้องมีกระบวนการทำงานที่เป็นระบบและชัดเจน เพื่อควบคุมไม่ให้งบบานปลายและหลีกเลี่ยงข้อพิพาทกับทางนิติบุคคลและบุคคลที่สาม โดยขั้นตอนการรีโนเวตคอนโดหลักๆ สามารถสรุปออกมาเป็น 5 ขั้นตอน ดังนี้ ขั้นที่ 1: วางแผน คัดเลือกทีมงาน…

ประสบการณ์คนรัก รีไฟแนนซ์กู้ร่วมซื้อบ้าน ซื้อคอนโด มีข้อดีอย่างไร? สำหรับตัวอย่างจากเคสนี้ ลูกค้าเก่าของพลัสฯ ได้ แวะเวียนมาหาเราพร้อมกับคนรู้ใจ มาพร้อมข่าวดีที่กำลังจะสละโสด จึงได้ทราบว่าคอนโดหนุ่มโสดที่ทางเราช่วยสรรหาให้ลูกค้าเมื่อ 4 ปีที่แล้ว ตอนนี้แปรสภาพกลายเป็นเรือนหอไปแล้ว ด้วยความที่เป็นลูกค้ากับพลัสฯ มานาน จึงมาปรึกษาเราเรื่องของการรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) และขอกู้ร่วมไปในตัว โดยเราสามารถให้คำปรึกษาได้เบื้องต้น และสามารถแนะนำธนาคารที่ให้ข้อมูลในรายละเอียดได้อย่างดี เพื่อใช้เป็นข้อมูลในการตัดสินใจ ปัจจุบันลูกค้าซึ่งเป็นฝ่ายชายนั้นได้ผ่อนคอนโดมาเป็นระยะเวลา 4 ปี และฝ่ายหญิงอยากมีบทบาทในการช่วยเหลือฝ่ายชายในการผ่อนเรือนหอร่วมกัน ซึ่งลูกค้าผ่อนมาแล้วถึง 4 ปี จึงเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่ลูกค้าจะรีไฟแนนซ์บ้านเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยลง และข้อดีอย่างหนึ่งของการรีไฟแนนซ์บ้านก็คือ เป็นโอกาสหนึ่งที่ผู้กู้จะขอเพิ่มผู้กู้ร่วมไปพร้อมๆ กัน เรียกได้ว่ายิงปืนนัดเดียวได้นกถึงสองตัว สำหรับการดำเนินการในส่วนของธนาคารนั้นคือการเพิ่มชื่อผู้กู้ร่วม สามารถทำไปพร้อมๆ กับการรีไฟแนนซ์บ้านได้ แต่การจะทำให้อีกฝ่ายมาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกันนั้นต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งมีค่าใช้จ่าย ดังนี้ 1. ค่าใช้จ่ายในการให้ ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน 2. ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย โดยนำ 50% ของราคาประเมินมาเป็นเงินได้พึงประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ ถือครองกรรมสิทธิ์ และคำนวณภาษีตามฐานภาษี 3. ค่าอากรสแตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า ในกรณีที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป หรือถือครองตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป ถ้าไม่เข้าเงื่อนไขนี้จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทนในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่า ตัวอย่างเช่น หากบ้านมีราคาซื้อขาย 3.8 ล้านบาท ราคาประเมิน 2.5 ล้านบาท และเจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมากกว่า 1 ปี จะมีค่าใช้จ่ายในการเพิ่มเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมดังนี้ หลังจากที่ลูกค้ารีไฟแนนซ์บ้านตั้งแต่ปีที่ 5 เป็นต้นไปโดยไม่กู้เพิ่ม นอกจากจะทำให้อัตราดอกเบี้ยลดลงจากเดิมที่อัตราดอกเบี้ยลอยตัวอยู่ที่ 6.87% ก็ได้อัตราดอกเบี้ยคงที่อีกครั้งที่ 1.25% ในช่วงเดือนที่ 1-8 3.25% ในช่วงเดือนที่ 9-16 และ 5.50% ในช่วงเดือนที่ 17-36 ก่อนจะลอยตัวตั้งแต่เดือนที่ 37 เป็นต้นไปที่ 5.75% (เปรียบเทียบได้ดังตารางด้านล่าง) อีกทั้งเมื่อลูกค้ารีไฟแนนซ์บ้านพร้อมเพิ่มผู้กู้ร่วมแล้ว ทำให้สามารถเพิ่มจำนวนเงินที่ผ่อนในแต่ละงวดให้มากขึ้นได้ จากเดิมผ่อนเองคนเดียว 24,000 บาทต่อเดือน ก็เปลี่ยนเป็นช่วยกันผ่อนคนละ 15,000 บาท ทำให้สามารถผ่อนเพิ่มขึ้นเป็น 30,000 บาทต่อเดือน เมื่อเปรียบเทียบกับการไม่รีไฟแนนซ์บ้านและไม่เพิ่มผู้กู้ร่วม กับการรีไฟแนนซ์บ้านและเพิ่มผู้กู้ร่วม แล้วการรีไฟแนนซ์บ้าน และเพิ่มผู้กู้ร่วมทำให้นอกจากจะลดดอกเบี้ยจ่ายทั้งหมดลงถึง 55% แล้ว ขณะเดียวกันก็ทำให้ผ่อนหมดเร็วขึ้น จากเดิมที่ต้องใช้เวลาผ่อน 29 ปี 4 เดือน ก็เหลือเพียงผ่อน…

การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมถือเป็นเป้าหมายหลักของคนวัยทำงานที่กำลังมองหาความมั่นคง โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการเปลี่ยนสถานะจากการเป็นผู้เช่าคอนโดสุขุมวิท มาสู่การซื้อเพื่อถือครองกรรมสิทธิ์เป็นของตนเอง แต่การตัดสินใจซื้อและผ่อนคอนโดนั้น ไม่ใช่เพียงแค่การเลือกทำเลคอนโดติดรถไฟฟ้าหรือรูปแบบห้องที่ถูกใจ แต่ยังหมายถึงภาระผูกพันทางการเงินระยะยาวที่อาจใช้เวลานับสิบปี ซึ่งต้องอาศัยความรู้ ความเข้าใจ และการวางแผนทางการเงินที่รัดกุมเป็นอย่างมาก ในบทความนี้ พลัสฯ จะพาคุณไปเจาะลึกทุกขั้นตอนสำคัญของการผ่อนคอนโด ตั้งแต่การเตรียมเอกสารให้พร้อม วิธีคำนวณค่างวดเบื้องต้น ไปจนถึงเคล็ดลับการจัดการระหว่างผ่อน เพื่อให้คุณก้าวสู่การเป็นเจ้าของคอนโดในฝันได้อย่างมั่นใจและไร้กังวล ผ่อนคอนโด ต้องใช้อะไรบ้าง เตรียมตัวอย่างไรให้ราบรื่น การยื่นขอสินเชื่อถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญที่สุดในการผ่อนคอนโด เพราะเป็นตัวกำหนดวงเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาผ่อนชำระ ซึ่งส่งผลต่อการวางแผนการเงินในระยะยาว ตลอดจนโอกาสในการได้รับการอนุมัติสินเชื่อ สำหรับว่าที่เจ้าของห้องมือใหม่ที่กำลังสงสัยว่าการผ่อนคอนโดต้องใช้อะไรบ้าง เพื่อให้ธนาคารอนุมัติสินเชื่อได้อย่างราบรื่นและรวดเร็วที่สุด สามารถแบ่งการเตรียมความพร้อมออกเป็น 2 ส่วนหลักๆ ดังนี้ การเช็กความพร้อมทางการเงิน สิ่งสำคัญอันดับแรกที่ส่งผลโดยตรงต่อการพิจารณาสินเชื่อคือ “ประวัติเครดิต” ธนาคารจะตรวจสอบว่าคุณมีวินัยทางการเงินมากน้อยเพียงใด และมีภาระหนี้สินเดิม (เช่น ค่างวดรถ หรือหนี้บัตรเครดิต) อยู่เท่าไหร่ ดังนั้น เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติ ผู้กู้ควรเตรียมความพร้อมดังนี้  เอกสารสำคัญที่ต้องใช้ในการผ่อนคอนโด ไม่ว่าคุณจะเลือกซื้อคอนโดอ่อนนุชโครงการใหม่ หรือสนใจคอนโดมือสองในทำเลยอดฮิตอื่นๆ การเตรียมเอกสารให้พร้อมและครบถ้วนตั้งแต่เนิ่นๆ จะช่วยลดระยะเวลาและความยุ่งยากในขั้นตอนการพิจารณาของธนาคารได้อย่างมาก แม้ว่าแต่ละสถาบันการเงินอาจมีรายละเอียดการขอเอกสารที่แตกต่างกันออกไป แต่โดยทั่วไปจะมีเอกสารหลักที่จำเป็นต้องเตรียมให้พร้อม ๆ ดังนี้: ค่าผ่อนคอนโด คำนวณอย่างไรให้แม่นยำ การรู้วิธีการประเมินวงเงินกู้และค่างวดล่วงหน้าเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้คุณสามารถวางแผนการเงินในแต่ละเดือนได้อย่างรอบคอบและไม่ตึงเครียดจนเกินไป หากถามว่าการผ่อนคอนโด สามารถคำนวณอย่างไรได้บ้าง สามารถใช้หลักการเบื้องต้นดังต่อไปนี้ในการประเมินได้เลย การคำนวณ DSR (Debt Service Ratio) เพื่อประเมินวงเงินกู้ สถาบันการเงินจะประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของคุณจากสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ หรือ DSR โดยทั่วไปแล้ว ธนาคารมักจะกำหนดให้ภาระหนี้ทั้งหมดรวมกัน ไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน (หากเกินกว่านี้จะถือว่ามีความเสี่ยงสูงที่จะผ่อนไม่ไหว) สูตรประเมินค่างวดรายเดือน สำหรับผู้ที่ต้องการทราบว่าตนจะต้องผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไหร่ ก่อนตัดสินใจยื่นกู้ ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มักจะมีสูตรคิดแบบง่ายๆ นั่นคือ “ยอดกู้ทุกๆ 1 ล้านบาท จะมีภาระผ่อนชำระอยู่ที่ประมาณ 6,000 – 7,000 บาทต่อเดือน*” ซึ่งเป็นวิธีการประเมินค่างวดเบื้องต้น เพื่อให้ผู้กู้มองเห็นภาพได้ง่ายขึ้น *หมายเหตุ: ตัวเลขค่างวดที่ยกตัวอย่างเป็นเพียงการประมาณค่าเท่านั้น อัตราที่แท้จริงขึ้นอยู่กับดอกเบี้ยของแต่ละสถาบันการเงิน โปรโมชัน 3 ปีแรกและดอกเบี้ย MRR ที่ควรทราบ สิ่งหนึ่งที่ผู้กู้หน้าใหม่อาจมองข้าม นั่นคือ โปรโมชันอัตราดอกเบี้ยต่ำพิเศษในช่วง 1-3 ปีแรกของการผ่อน ที่สถาบันการเงินส่วนใหญ่มักนำเสนอ ถือเป็น “นาทีทอง” ที่ผู้กู้ควรพยายามชำระเงินให้มากกว่าค่างวดขั้นต่ำ หรือการโปะ เพื่อนำไปตัดเงินต้นให้ลดลงได้มากที่สุด และเมื่อหมดช่วงโปรโมชันในช่วงปีที่ 4 อัตราดอกเบี้ยจะถูกปรับเป็นแบบลอยตัว โดยอิงตามค่าเฉลี่ย MRR (Minimum Retail Rate) ซึ่งมักจะทำให้อัตราดอกเบี้ยและค่างวดเพิ่มสูงขึ้นตาม ด้วยเหตุนี้ ผู้ผ่อนคอนโดจึงควรศึกษาและเตรียมความพร้อมสำหรับการยื่นขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ หรือขอรีเทนชั่นกับธนาคารเดิมในอนาคต ค่าใช้จ่ายแฝงและการดูแลรักษาระหว่างผ่อนที่ไม่ควรมองข้าม ในระหว่างการผ่อนคอนโด นอกจากการเตรียมเงินสำหรับชำระค่างวดในแต่ละเดือนแล้ว…